💡 この記事でわかること
東京都の空き家事情を「補助金・解体費用・売却相場・空き家バンク・活用法」の5軸でまとめた2026年最新ガイドです。23区・多摩・島嶼部の主要市区町村の解体・改修補助金は公式情報から具体額・URL付きで掲載。「相続した都心の戸建てで相続税が心配」「多摩西部や島嶼部の物件で売り手がつかない」という県外オーナーの方は、最後の「LINE で藤本に一言相談」までご活用ください。
東京都は、空き家「戸数」が全国1位、約89.7万戸という日本最大の空き家集積地です。一方で空き家「率」は10.93%（全国44位）と低く、「数は最多、率は最小級」という極めて特殊な構造を持ちます。
そして都内の内訳は 究極の二極化。都心3区（千代田・中央・港）の超高地価エリアと、多摩西部（檜原村・奥多摩町）・伊豆諸島（大島・三宅島）の過疎エリアとでは、戦略がまったく異なります。「東京なら売れる」も「東京は相続税で苦しむ」も、どちらも半分正解、半分間違い。このページでは エリア別の判断材料 を整理しました。
東京都の空き家の現状（数字で見る2026年）
総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」によると、東京都の空き家事情は次の通りです。
| 指標 | 東京都 | 全国順位 |
|---|---|---|
| 空き家率（全体） | 10.93% | 44位（=低い方から4番目） |
| 空き家数 | 約 896,500戸 | 全国1位（全国シェア約10%） |
| 総住宅数 | 約 820万戸 | 全国1位 |
| 23区 空き家数 | 約 647,000戸 | 過去最多 |
「率では下位、絶対数では1位」というこの構造が、東京都の空き家問題を独特なものにしています。全国平均13.84%を下回るとはいえ、戸数では神奈川県（46.7万戸）の約2倍。さらに、適切に管理されていない「その他空き家」が文京区・台東区・世田谷区・荒川区・江戸川区・中央区で大幅に増加しているのも特徴です。
集積エリア（戸数・率の両極端）
東京都の空き家事情は、地域によって次の3つの顔を持ちます。
| エリア | 特徴 | 代表市区町村 |
|---|---|---|
| 都心3区（千代田・中央・港） | 空き家率は低めだが、賃貸用空き家・別荘の比率が高い。地価超高水準。 | 千代田区・中央区・港区 |
| 23区周辺・郊外型 | 「その他空き家」（管理不全予備軍）が増加。世帯数は多い。 | 世田谷区・大田区・足立区・葛飾区・江戸川区 |
| 多摩西部・島嶼部 | 全国平均を超える空き家率。過疎・高齢化が進行。 | 檜原村・奥多摩町・大島町・三宅村・八丈町 |
特に 世田谷区・大田区・足立区 は「その他空き家」と「賃貸用空き家」の両方で増加が顕著。多摩ニュータウン（多摩市・八王子市・町田市・稲城市の4市にまたがる住宅団地群）は、開発から半世紀が経過し、老朽団地と高齢化 が同時進行しています。
逆に 檜原村・奥多摩町 は人口減少率が著しく、空き家「率」では全国上位レベル。伊豆諸島（大島町・新島村） は地理的な制約により売却の難易度が極めて高く、町独自の空き家バンクが頼りです。
[出典: 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 / 日経新聞 / グローバル都市不動産研究所]
東京都で使える空き家補助金（市区町村別・2026年版）
東京都は 「東京都住宅政策本部 空き家情報サイト」 で市区町村制度を取りまとめており、解体・改修・活用の各メニューが多数存在します。ただし実際の補助金は 区市町村ごとに窓口・上限額・条件がまったく違います。
⚠️ 補助金は予算枠と先着順が基本
多くの区市町村で「年間〇件まで」「予算上限に達し次第終了」「年度ごとに条件変更」が一般的です。下表は2026年5月時点で確認できた最新情報ですが、申請前に必ず**区市町村窓口の最新告示**をご確認ください。特に23区は不燃化特区指定の有無で金額が大きく変わります。
主要7区市町村+島嶼部 の補助金まとめ
| 区市町村 | 解体補助 | 改修・活用補助 | 公式URL |
|---|---|---|---|
| 世田谷区 | 不燃化特区内 老朽建築物除却 延べ床×2.7万円 | 戸建建替助成 最大200万円（耐火） | 世田谷区公式 |
| 大田区 | 不燃化特区内 木造除却 実費上限／戸建建替 最大200万円 | 未接道建築物除却 上限150万円 | 大田区公式 |
| 足立区 | 老朽家屋解体助成 上限280万円 | 解体後5年間 固定資産税8割減免 | 足立区公式 |
| 八王子市 | 未耐震空き家除却 上限100万円 | 空き家利活用促進整備 改修・家財整理 | 八王子市公式 |
| 町田市 | 老朽木造除却 工事費1/2 上限50万円 | 空家無料相談・アドバイザー派遣 | 町田市公式 |
| 檜原村 | — | 改修 上限100万円／仲介手数料 10万円／家財10万円／引越費用 | 檜原村公式 |
| 奥多摩町 | — | 住宅取得 最大200万円／改修 最大100万円／定住60万円／起業100万円 | 奥多摩町公式 |
| 大島町（伊豆諸島） | — | バンク登録物件の購入・改修費 1/2 上限30万円 | 大島町空き家バンク |
- 世田谷区・大田区・足立区は不燃化特区での解体補助が手厚い（木密地域の防災対策が背景）。23区内でも特区指定外だと使えない点に注意。
- 八王子市・町田市は耐震性不足の空き家解体に補助。所有者本人＋2親等以内などの条件あり。
- 檜原村・奥多摩町は移住者誘致型で、改修・引越・仲介手数料・起業まで複数補助を組み合わせ可能。所有者側にも空き家バンク登録で5〜10万円補助あり。
- 島嶼部（大島町など）は空き家バンク経由限定で30万円程度の購入・改修補助。地理的制約で売却難なため、自治体ルートが現実的。
解体したいなら23区（特に不燃化特区）、活用したいなら多摩西部・島嶼部、で動き方が変わります。LINE で物件の所在地と状態を伝えていただければ、最適な制度をご紹介します。
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東京都ならではの空き家活用法（都心・多摩・島嶼部）
東京都の活用ルートは、エリア特性によって戦略が大きく変わります。
- ① 都心・23区周辺の戸建て賃貸/建替え：空き家率は低めでも戸数は多い。賃貸転用すれば早期に入居者が決まる可能性が高い。再建築可能な物件なら解体→更地売却または建替えで土地価値を顕在化。世田谷区・大田区の不燃化特区指定エリアなら建替え助成（耐火 最大200万円）も活用できます。
- ② 多摩ニュータウン・多摩西部のリノベーション活用：多摩市・八王子市・町田市・稲城市の4市にまたがる多摩ニュータウンは、団地建替えと並行して中古戸建てリノベ需要が拡大。MUJI×URコラボなど官民再生プロジェクトも進行中。子育て世代向けの「30〜40代呼び戻し」戦略がエリア全体で進んでいます。
- ③ 西多摩・島嶼部の移住者誘致型活用：檜原村・奥多摩町は移住者向け補助が手厚く、空き家バンク登録→改修補助→定住支援金 と一気通貫の支援が用意されています。伊豆諸島（大島町・新島村）は地理的制約はあるものの、町独自バンクで売買成立例あり。「東京なのに田舎暮らし」の希少需要を活かせます。
特筆すべきは 奥多摩町の「0円空き家バンク」。手放したい物件を無償譲渡で登録できる制度で、「売れないなら譲渡で固定資産税負担から解放されたい」という県外オーナーのニーズに応えています。また 若者用空き家バンク（35歳以下の単身、45歳以下の夫婦・子育て世帯向け）も並行運用され、ターゲットを絞った誘致が機能しています。
檜原村は 空き家所有者にも補助 が出る珍しい仕組み。バンク登録で5万円、入居成立でさらに10万円。「物件を貸す側・売る側」のインセンティブも設計されています。
[出典: 奥多摩町公式 / 檜原村公式 / 多摩ニュータウン再生方針]
東京都の解体費用相場
東京都は 全国でもっとも解体費が高額になりやすい地域 です。
| エリア | 木造解体 坪単価 | 30坪換算 |
|---|---|---|
| 東京都全体 | 約 39,198円/坪 | 約 120万円 |
| 23区中心部 | 40,000〜55,000円/坪 | 120万〜165万円 |
| 多摩地区 | 30,000〜40,000円/坪 | 90万〜120万円 |
| 30坪木造目安 | — | 約 120万円 |
| 40坪木造目安 | — | 約 160万円 |
| 50坪木造目安 | — | 約 200万円 |
全国平均の 坪3万〜4万円 と比べて上位帯。さらに23区内では45,000円/坪を超えるケースも珍しくありません。
東京都で解体費が高額になる理由 は次の5つ:
- 土地代が極端に高く、重機搬入用スペースが狭い（住宅密集地）
- 近隣との距離が近く、防音シート・養生・近隣説明など追加工事が必要
- 廃材分別解体ルールが厳格（23区はそれぞれ条例運用が厳しめ）
- 騒音・振動規制で作業時間が制限され、工期が長期化（=人件費増）
- 手壊しが多い狭小地・接道狭い物件が中心
裏を返せば、多摩地区（特に西部）の木造戸建てなら全国平均水準で済む ケースが多いです。八王子市・町田市・青梅市あたりは30,000円台前半の見積もりが出ることもあります。
[出典: 解体無料見積ガイド / 株式会社サンライズ / クリーンアイランド]
東京都の中古戸建て売却相場
東京都は 流動性・価格水準とも全国最高 が特徴です。ただし23区・多摩・島嶼部で大きく異なります。
| エリア | 中古一戸建て 売却相場 |
|---|---|
| 東京都全体（平均） | 約 5,500万円〜 |
| 23区平均成約価格 | 約 6,672万円〜6,804万円（築約17年） |
| 多摩地区平均成約価格 | 約 4,111万円 |
| 多摩西部（八王子・町田の郊外） | 2,500万〜3,500万円帯も多い |
| 檜原村・奥多摩町 | 数百万〜1,500万円程度（バンク経由） |
| 伊豆諸島（大島・新島・三宅・八丈） | 数百万〜1,000万円程度（バンク中心） |
23区の中古戸建ては「平均6,000万円超」。江戸川区・中野区・目黒区など中心から少し離れたエリアでも、適正価格なら短期間で買い手がつきやすいのが東京都の最大の特徴です。一方で 多摩西部・島嶼部 は売却までの期間が年単位になる可能性があり、空き家化リスクが現実的に存在します。
⚠️ 都心の戸建ては「相続税基礎控除超過」がほぼ確実
相続税の基礎控除は 3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）。法定相続人が2人でも 4,200万円までしか控除されません。23区の戸建ては平均6,000万円超 なので、土地評価額（路線価ベース）だけで控除を超えるケースが大半です。「売れるから安心」ではなく「売れる=相続税が来る」と認識して、相続発生前から税理士に相談しておくことを強く推奨します。小規模宅地等の特例（被相続人居住宅地は330㎡まで80%減）が使えるかも要確認です。
[出典: SUUMO 東京都相場 / シューケンリノベーション / 税理士法人チェスター]
東京都の空き家バンク
東京都は 都統合の空き家バンクポータルは持たず、市町村単位での運営 が基本。23区・多摩東部は民間流通市場が成立しているため独自バンクが少なく、多摩西部・島嶼部に集中 しているのが特徴です。
23区の物件は 空き家バンクではなく不動産仲介市場 での売却が現実的（むしろ流動性が高いため仲介で十分動く）。多摩西部・島嶼部は 空き家バンク登録＋移住者向け補助金 をセットで提案するのが定石です。
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東京都で空き家を相続・処分する基本フロー
親や親族が亡くなり、東京都内の空き家を相続したことを知る。23区の戸建てなら相続税課税ライン超過の可能性大と心構えを持つ。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に法務局へ申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。東京法務局が23区を、多摩は立川出張所、島嶼部は各支局が管轄。
23区の戸建ては基礎控除超過の可能性が高いです。相続発生から10ヶ月以内に税理士へ相談し、申告要否・小規模宅地等特例の適用可否を判定。
現地に行けない場合、近隣親族・地元業者・藤本などに依頼して「写真+簡易レポート」を取り寄せる。多摩西部・島嶼部は現地確認が物理的に困難なので特に重要。
売却（仲介・買取）／賃貸／空き家バンク登録／解体（補助金活用）／無償譲渡（0円バンク）の中から、エリア特性に合うルートを選ぶ。
23区中心部 1〜2ヶ月、多摩 2〜3ヶ月、多摩西部・島嶼部は6ヶ月以上を見ておくと現実的。
⚠️ 東京都の戸建ては「登録免許税」も高額
登記費用（登録免許税 = 評価額 × 0.4%） は、23区の戸建てなら数十万円〜100万円超になることがあります。さらに相続税が課税されるなら、本税・付帯費用を合わせて数百万円規模の現金準備が必要なケースも。早めに税理士・司法書士へ相談することを強く推奨します。
簡易な救済として 相続人申告登記（相続人であることを法務局に申し出るだけで義務履行とみなされる制度）が利用可能。とりあえずの義務履行は可能ですが、根本的な名義変更にはなりません。
[出典: 東京法務局 / 税理士法人チェスター / OAG税理士]
東京都の空き家相談先一覧
- 東京都住宅政策本部 空き家情報サイト：補助金一覧、市区町村別情報の集約ポータル
- 東京たましま移住定住ポータルサイト：多摩地域・島嶼部の空き家・移住情報の総合窓口
- 各区市町村の建築指導課・住宅政策課：補助金申請・空き家バンク登録の実務窓口
- 東京法務局（本局・各出張所）：相続登記の支援・無料相談
- 東京司法書士会：相続・名義変更の無料相談（区市町村単位で定期開催）
- 東京税理士会：相続税申告に関する無料相談会を各支部で開催
- 公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター：木造住宅密集地域の建替え・除却相談
藤本（空き家処分・活用ナビ運営）は、全国の空き家所有者から個人ベースで相談を受けています。東京都の物件についても、これまでに「県外オーナー × 現地に行けない」「23区の戸建てだが相続税対応が不安」「多摩西部・島嶼部で買い手がつかない」「老朽化した木密エリアの物件をどう処分すべきか」といったケースを多数対応してきました。
大手不動産業者が扱いにくい物件（築古・接道なし・狭小地・再建築不可・離島・木密地域の老朽家屋）こそ得意領域。LINE のひとことで OK、急かしません。状況整理から一緒に考えます。
💬 東京都の物件、まずは LINE で藤本に状況を伝える
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東京都の空き家でよくある質問
県外在住で物件を見に行けません。それでも相談できますか？
はい、むしろそういう方こそご相談ください。藤本が直接現地に伺うか、地元の連携業者から写真・簡易レポートをお取り寄せします。多摩西部や伊豆諸島の物件についても、地元業者ネットワーク経由で状況把握が可能です。LINEで状況をお伝えいただければ、次に何をすべきか整理してお返事します。
23区の戸建てなら売れますか？
立地・状態・接道条件次第ですが、23区の戸建ては全国でもっとも流動性の高い住宅市場です。平均成約価格は約6,672万円〜6,804万円。適正価格で売り出せば短期間で買い手がつく可能性が高いです。ただし接道のない狭小地・再建築不可物件は別問題。さらに「売れる=相続税が来る」点も併せて検討が必要です。状況を見せていただければ判断できます。
多摩西部や島嶼部で買い手がつかない場合はどうすれば？
檜原村・奥多摩町・大島町などには町独自の空き家バンクがあり、所有者にも入居成立で5〜15万円程度の補助が出るところもあります。奥多摩町には「0円空き家バンク」もあり、固定資産税負担から解放されたい方の選択肢として有効です。仲介ルートに乗せる前に、藤本に物件状態と希望をお聞かせください。
都心の戸建てを相続したのですが、相続税が心配です。
23区の戸建ては基礎控除超過がほぼ確実です。法定相続人2人なら基礎控除 4,200万円、平均的な23区戸建ては6,000万円超なので、土地評価額だけで控除を超えます。ただし小規模宅地等の特例（被相続人の居住用宅地330㎡まで80%減）が使えれば大幅減額の可能性も。相続発生から10ヶ月以内が申告期限なので、早めに税理士へご相談ください。藤本が信頼できる税理士をご紹介することも可能です。
- まずエリア特性を見極める（23区 vs 多摩 vs 多摩西部・島嶼部で戦略が真逆）
- 23区なら相続税・登録免許税の準備を最優先（売れる=税金が来る）
- 区市町村の補助金を確認（23区=不燃化特区の解体補助、多摩西部・島嶼部=活用・移住補助）
- 物件状態を客観的に把握（県外なら写真+レポートを依頼）
- 売却・賃貸・解体・無償譲渡の選択肢を比較（藤本が一緒に整理）
- 動く（23区 1〜2ヶ月 / 多摩 2〜3ヶ月 / 多摩西部・島嶼部 6ヶ月〜）
「相続したけど、相続税も含めてどこから手をつければいいかわからない」という段階で大丈夫です。状況整理から一緒に始めましょう。
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