都心3区×多摩×島嶼 東京｜相続税の壁と空き家戸数全国1位の現実

💡 この記事でわかること

東京都の空き家事情を「補助金・解体費用・売却相場・空き家バンク・活用法」の5軸でまとめた2026年最新ガイドです。23区・多摩・島嶼部の主要市区町村の解体・改修補助金は公式情報から具体額・URL付きで掲載。「相続した都心の戸建てで相続税が心配」「多摩西部や島嶼部の物件で売り手がつかない」という県外オーナーの方は、最後の「LINE で藤本に一言相談」までご活用ください。

東京都は、空き家「戸数」が全国1位、約89.7万戸という日本最大の空き家集積地です。一方で空き家「率」は10.93%（全国44位）と低く、「数は最多、率は最小級」という極めて特殊な構造を持ちます。

そして都内の内訳は 究極の二極化。都心3区（千代田・中央・港）の超高地価エリアと、多摩西部（檜原村・奥多摩町）・伊豆諸島（大島・三宅島）の過疎エリアとでは、戦略がまったく異なります。「東京なら売れる」も「東京は相続税で苦しむ」も、どちらも半分正解、半分間違い。このページでは エリア別の判断材料 を整理しました。

目次

東京都の空き家の現状（数字で見る2026年）

総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」によると、東京都の空き家事情は次の通りです。

指標	東京都	全国順位
空き家率（全体）	10.93%	44位（=低い方から4番目）
空き家数	約 896,500戸	全国1位（全国シェア約10%）
総住宅数	約 820万戸	全国1位
23区 空き家数	約 647,000戸	過去最多

「率では下位、絶対数では1位」というこの構造が、東京都の空き家問題を独特なものにしています。全国平均13.84%を下回るとはいえ、戸数では神奈川県（46.7万戸）の約2倍。さらに、適切に管理されていない「その他空き家」が文京区・台東区・世田谷区・荒川区・江戸川区・中央区で大幅に増加しているのも特徴です。

集積エリア（戸数・率の両極端）

東京都の空き家事情は、地域によって次の3つの顔を持ちます。

エリア	特徴	代表市区町村
都心3区（千代田・中央・港）	空き家率は低めだが、賃貸用空き家・別荘の比率が高い。地価超高水準。	千代田区・中央区・港区
23区周辺・郊外型	「その他空き家」（管理不全予備軍）が増加。世帯数は多い。	世田谷区・大田区・足立区・葛飾区・江戸川区
多摩西部・島嶼部	全国平均を超える空き家率。過疎・高齢化が進行。	檜原村・奥多摩町・大島町・三宅村・八丈町

特に 世田谷区・大田区・足立区 は「その他空き家」と「賃貸用空き家」の両方で増加が顕著。多摩ニュータウン（多摩市・八王子市・町田市・稲城市の4市にまたがる住宅団地群）は、開発から半世紀が経過し、老朽団地と高齢化 が同時進行しています。

逆に 檜原村・奥多摩町 は人口減少率が著しく、空き家「率」では全国上位レベル。伊豆諸島（大島町・新島村） は地理的な制約により売却の難易度が極めて高く、町独自の空き家バンクが頼りです。

[出典: 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 / 日経新聞 / グローバル都市不動産研究所]

東京都で使える空き家補助金（市区町村別・2026年版）

東京都は 「東京都住宅政策本部 空き家情報サイト」 で市区町村制度を取りまとめており、解体・改修・活用の各メニューが多数存在します。ただし実際の補助金は 区市町村ごとに窓口・上限額・条件がまったく違います。

⚠️ 補助金は予算枠と先着順が基本

多くの区市町村で「年間〇件まで」「予算上限に達し次第終了」「年度ごとに条件変更」が一般的です。下表は2026年5月時点で確認できた最新情報ですが、申請前に必ず**区市町村窓口の最新告示**をご確認ください。特に23区は不燃化特区指定の有無で金額が大きく変わります。

主要7区市町村+島嶼部 の補助金まとめ

区市町村	解体補助	改修・活用補助	公式URL
世田谷区	不燃化特区内 老朽建築物除却 延べ床×2.7万円	戸建建替助成 最大200万円（耐火）	世田谷区公式
大田区	不燃化特区内 木造除却 実費上限／戸建建替 最大200万円	未接道建築物除却 上限150万円	大田区公式
足立区	老朽家屋解体助成 上限280万円	解体後5年間 固定資産税8割減免	足立区公式
八王子市	未耐震空き家除却 上限100万円	空き家利活用促進整備 改修・家財整理	八王子市公式
町田市	老朽木造除却 工事費1/2 上限50万円	空家無料相談・アドバイザー派遣	町田市公式
檜原村	—	改修 上限100万円／仲介手数料 10万円／家財10万円／引越費用	檜原村公式
奥多摩町	—	住宅取得 最大200万円／改修 最大100万円／定住60万円／起業100万円	奥多摩町公式
大島町（伊豆諸島）	—	バンク登録物件の購入・改修費 1/2 上限30万円	大島町空き家バンク

ポイント：東京都の補助金は「都心=防災・不燃化」「多摩西部・島嶼部=移住・定住」で性格が真逆

• 世田谷区・大田区・足立区は不燃化特区での解体補助が手厚い（木密地域の防災対策が背景）。23区内でも特区指定外だと使えない点に注意。
• 八王子市・町田市は耐震性不足の空き家解体に補助。所有者本人＋2親等以内などの条件あり。
• 檜原村・奥多摩町は移住者誘致型で、改修・引越・仲介手数料・起業まで複数補助を組み合わせ可能。所有者側にも空き家バンク登録で5〜10万円補助あり。
• 島嶼部（大島町など）は空き家バンク経由限定で30万円程度の購入・改修補助。地理的制約で売却難なため、自治体ルートが現実的。

解体したいなら23区（特に不燃化特区）、活用したいなら多摩西部・島嶼部、で動き方が変わります。LINE で物件の所在地と状態を伝えていただければ、最適な制度をご紹介します。

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東京都ならではの空き家活用法（都心・多摩・島嶼部）

東京都の活用ルートは、エリア特性によって戦略が大きく変わります。

特筆すべきは 奥多摩町の「0円空き家バンク」。手放したい物件を無償譲渡で登録できる制度で、「売れないなら譲渡で固定資産税負担から解放されたい」という県外オーナーのニーズに応えています。また 若者用空き家バンク（35歳以下の単身、45歳以下の夫婦・子育て世帯向け）も並行運用され、ターゲットを絞った誘致が機能しています。

檜原村は 空き家所有者にも補助 が出る珍しい仕組み。バンク登録で5万円、入居成立でさらに10万円。「物件を貸す側・売る側」のインセンティブも設計されています。

[出典: 奥多摩町公式 / 檜原村公式 / 多摩ニュータウン再生方針]

東京都の解体費用相場

東京都は 全国でもっとも解体費が高額になりやすい地域 です。

全国平均の 坪3万〜4万円 と比べて上位帯。さらに23区内では45,000円/坪を超えるケースも珍しくありません。

東京都で解体費が高額になる理由 は次の5つ:

• 土地代が極端に高く、重機搬入用スペースが狭い（住宅密集地）
• 近隣との距離が近く、防音シート・養生・近隣説明など追加工事が必要
• 廃材分別解体ルールが厳格（23区はそれぞれ条例運用が厳しめ）
• 騒音・振動規制で作業時間が制限され、工期が長期化（=人件費増）
• 手壊しが多い狭小地・接道狭い物件が中心

裏を返せば、多摩地区（特に西部）の木造戸建てなら全国平均水準で済む ケースが多いです。八王子市・町田市・青梅市あたりは30,000円台前半の見積もりが出ることもあります。

[出典: 解体無料見積ガイド / 株式会社サンライズ / クリーンアイランド]

東京都の中古戸建て売却相場

東京都は 流動性・価格水準とも全国最高 が特徴です。ただし23区・多摩・島嶼部で大きく異なります。

23区の中古戸建ては「平均6,000万円超」。江戸川区・中野区・目黒区など中心から少し離れたエリアでも、適正価格なら短期間で買い手がつきやすいのが東京都の最大の特徴です。一方で 多摩西部・島嶼部 は売却までの期間が年単位になる可能性があり、空き家化リスクが現実的に存在します。

[出典: SUUMO 東京都相場 / シューケンリノベーション / 税理士法人チェスター]

東京都の空き家バンク

東京都は 都統合の空き家バンクポータルは持たず、市町村単位での運営 が基本。23区・多摩東部は民間流通市場が成立しているため独自バンクが少なく、多摩西部・島嶼部に集中 しているのが特徴です。

23区の物件は 空き家バンクではなく不動産仲介市場 での売却が現実的（むしろ流動性が高いため仲介で十分動く）。多摩西部・島嶼部は 空き家バンク登録＋移住者向け補助金 をセットで提案するのが定石です。