京阪神通勤圏 滋賀｜琵琶湖湖畔と山間部の空き家、二極構造の中身

💡 この記事でわかること

滋賀県の空き家事情を「補助金・解体費用・売却相場・空き家バンク・活用法」の5軸でまとめた2026年最新ガイドです。県内主要市町の解体・改修・購入補助金は公式情報から具体額・URL付きで掲載。「相続した琵琶湖周辺の家、どうしよう」「京都・大阪に近いから売れるはず？」という県外オーナーの方は、最後の「LINE で藤本に一言相談」までご活用ください。

滋賀県は、京阪神のベッドタウン化が進む南部 と、過疎が進行する湖北・湖西 が同じ県内で共存する、極端な二極構造の県です。総務省の最新統計では空き家率12.3%（全国6位の低さ）。「売れる県」の上位ですが、それは草津・大津の話。

実際、草津市6.7% vs 高島市23.1% と、同じ滋賀県内でも空き家率に3倍以上の差があります。新快速で京都駅まで30分の南部と、湖北の集落では戦略がまったく違う。このページでは エリア別の判断材料 を整理しました。

目次

滋賀県の空き家の現状（数字で見る2026年）

総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」によると、滋賀県の空き家事情は次の通りです。

指標	滋賀県	全国順位
空き家率（全体）	12.3%	6位（=低い方から6番目）
空き家数	81,600戸	—
前回（2018年）比 増減	▲0.7ポイント（戸数は微増）	比率は改善

空き家率は前回調査から0.7ポイント低下しており、京阪神圏からの流入 が住宅市場を支えていることがわかります。全国平均13.84%を下回り、特に南部の流動性は高水準です。

集積エリア（空き家率の高い市町村トップ10）

順位	市町村	空き家率
1	高島市	23.1%
2	長浜市	18.5%
3	東近江市	17.5%
4	米原市	17%台
5	甲賀市	15%前後
6	日野町・竜王町	14〜15%
7	近江八幡市	13%前後
8	彦根市	12%前後
9	大津市	10%前後
10	草津市	6.7%（県内最低）

逆に 草津市6.7% / 守山市・栗東市・野洲市の南部4市 は全国でも有数の低空き家率エリア。「湖北・湖西の過疎エリア vs 京阪神ベッドタウンの南部」の構図 で、戦略がまったく違います。

[出典: 総務省 令和5年住宅・土地統計調査 / 滋賀県土木交通部住宅課]

滋賀県で使える空き家補助金（市町村別・2026年版）

滋賀県は 県独自の解体・改修補助は限定的 で、既存住宅状況調査（インスペクション）への補助が中心。実際の補助金は 市町ごとに窓口・上限額・条件がまったく違います。県は市町実施分を取りまとめる立場です。

⚠️ 補助金は予算枠と先着順が基本

多くの市町で「年間〇件まで」「予算上限に達し次第終了」「年度ごとに条件変更」が一般的です。下表は2026年5月時点で確認できた最新情報ですが、申請前に必ず**市町窓口の最新告示**をご確認ください。長浜市・高島市は移住絡みで条件が細かく分かれます。

主要市町の補助金まとめ

市町村	解体補助	改修・購入補助	公式URL
大津市	老朽空き家除却（要件あり）	定住促進リフォーム補助／省エネ改修補助	大津市公式
草津市	危険空き家解体補助（条件付き）	—	草津市建築課
彦根市	空き家対策総合支援事業（団体活用型）	子育て・若年世帯リノベ補助／移住促進住宅取得費補助	彦根市公式
近江八幡市	空家等解体支援補助金	近江八幡市空き家情報バンク連動	都市計画課（0748-36-5517）
長浜市	危険空き家解体 上限80万円（1/2以内）	空き家流通・活用促進事業補助金（市内事業者の改修工事）	長浜市公式
米原市	危険空き家解体 上限60万円（1/2以内）	移住者向け住宅取得・改修補助	米原市役所
高島市	—	空き家リフォーム補助 40歳未満1/4・上限50万円／40歳以上1/8・上限25万円	高島市公式
甲賀市	危険空き家除却補助	甲賀市空き家バンク連動（0748-69-2214）	甲賀市建設部
湖南市	老朽危険空き家除却補助	湖南市空き家バンク（0748-71-2349）	湖南市建設経済部
東近江市	—	一般社団法人東近江市住まい創生センター（0748-20-2888）	東近江市役所

ポイント：滋賀県の補助金は「南部＝省エネ・子育て」「湖北＝移住・定住」で性格が違う

• 大津市・草津市・彦根市は子育て世帯・省エネ改修に注力（人口流入エリアの定着支援）
• 長浜市・米原市・高島市は移住者向け改修・解体補助が手厚い（人口減少対策が背景）
• 東近江市・近江八幡市は近江商人町家の保存活用型補助も組み合わせ可能

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滋賀県ならではの空き家活用法（京阪神通勤圏・琵琶湖・近江商人町家）

滋賀県の活用ルートは、エリアによって戦略が変わります。京都駅まで新快速30分の南部と、JR湖西線で1時間半の湖北では、まったく別の市場です。

特筆すべきは 長浜市の「黒壁スクエア」モデル。商店街の古民家を一斉リノベして観光地化した先行事例があり、空き家を単体ではなく面で活用する発想が定着しています。彦根市の小江戸ひこね町屋情報バンク も、町屋限定で運営する独立窓口を持ち、改修ローン斡旋まで一体運営している点が特徴。

南部のベッドタウンエリアは、売却（仲介ルート）＞賃貸＞活用 の順で出口を考えるのが現実的。湖北・湖西は、移住者マッチング＞別荘活用＞解体 の順で検討するとうまくいきます。

[出典: 彦根市公式 / NIPPONIA 五個荘]

滋賀県の解体費用相場

滋賀県は 全国平均レベルの解体費 で、極端な高騰は見られません。

全国平均の 坪3万〜5万円 とほぼ同水準。京阪神ほど高くなく、関東圏ほど密集していないため、重機搬入のしやすさで湖北は割安 になるケースが多いです。

滋賀県で解体費が上振れする要因は4つ:

• 近江商人町家・蔵の解体は手壊し中心（廃材分別が厳格）
• 琵琶湖湖畔の物件は浄化槽・井戸の埋戻し費用が追加
• 坂本・東近江の旧家は石垣・石塀の処理に専門業者が必要
• 雪深い湖北エリアは冬季工事不可で工期延長リスク

裏を返せば、南部・南東部の戸建てなら全国平均レベルの坪3〜4万円で済む ケースが多いです。長浜市の上限80万円補助・米原市の上限60万円補助を組み合わせると、実質負担はかなり抑えられます。

[出典: クラッソーネ滋賀県 / OKSシステム]

滋賀県の中古戸建て売却相場

滋賀県は 南北で価格差が極端に大きい のが特徴です。

南部（草津・大津・守山）は京阪神からの流入で流動性が極めて高く、空き家化前に売却できる物件が多い のが滋賀の最大の特徴です。一方、湖北・湖西は売却までの期間が長く、空き家化リスクは確実に存在します。

[出典: SUUMO 滋賀県大津市 / SUUMO 滋賀県草津市]

滋賀県の空き家バンク

滋賀県は 県内19市町中、ほぼ全ての市町が独自空き家バンクを設置 という珍しい県。県の移住ポータル「滋賀ぐらし」が市町バンクへの誘導ハブになっています。

南部の物件（草津・守山・栗東）は 空き家バンクではなく不動産仲介市場 での売却が現実的。湖北・湖西は空き家バンク登録＋市町補助金活用が王道ルートです。彦根市の 小江戸ひこね町屋情報バンク のように町家特化の窓口がある点は、滋賀ならではの強みです。