京阪神通勤圏滋賀｜琵琶湖湖畔と山間部の空き家、二極構造の中身

💡 この記事でわかること

滋賀県の空き家事情を「補助金・解体費用・売却相場・空き家バンク・活用法」の5軸でまとめた2026年最新ガイドです。県内主要市町の解体・改修・購入補助金は公式情報から具体額・URL付きで掲載。「相続した琵琶湖周辺の家、どうしよう」「京都・大阪に近いから売れるはず？」という県外オーナーの方は、最後の「LINE で藤本に一言相談」までご活用ください。

滋賀県は、京阪神のベッドタウン化が進む南部 と、過疎が進行する湖北・湖西 が同じ県内で共存する、極端な二極構造の県です。総務省の最新統計では空き家率12.3%（全国6位の低さ）。「売れる県」の上位ですが、それは草津・大津の話。

実際、草津市6.7% vs 高島市23.1% と、同じ滋賀県内でも空き家率に3倍以上の差があります。新快速で京都駅まで30分の南部と、湖北の集落では戦略がまったく違う。このページでは エリア別の判断材料 を整理しました。

滋賀県の空き家の現状（数字で見る2026年）

総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」によると、滋賀県の空き家事情は次の通りです。

指標	滋賀県	全国順位
空き家率（全体）	12.3%	6位（=低い方から6番目）
空き家数	81,600戸	—
前回（2018年）比増減	▲0.7ポイント（戸数は微増）	比率は改善

空き家率は前回調査から0.7ポイント低下しており、京阪神圏からの流入 が住宅市場を支えていることがわかります。全国平均13.84%を下回り、特に南部の流動性は高水準です。

集積エリア（空き家率の高い市町村トップ10）

順位	市町村	空き家率
1	高島市	23.1%
2	長浜市	18.5%
3	東近江市	17.5%
4	米原市	17%台
5	甲賀市	15%前後
6	日野町・竜王町	14〜15%
7	近江八幡市	13%前後
8	彦根市	12%前後
9	大津市	10%前後
10	草津市	6.7%（県内最低）

逆に 草津市6.7% / 守山市・栗東市・野洲市の南部4市 は全国でも有数の低空き家率エリア。「湖北・湖西の過疎エリア vs 京阪神ベッドタウンの南部」の構図 で、戦略がまったく違います。

[出典: 総務省令和5年住宅・土地統計調査 / 滋賀県土木交通部住宅課]

滋賀県で使える空き家補助金（市町村別・2026年版）

滋賀県は 県独自の解体・改修補助は限定的 で、既存住宅状況調査（インスペクション）への補助が中心。実際の補助金は 市町ごとに窓口・上限額・条件がまったく違います。県は市町実施分を取りまとめる立場です。

⚠️ 補助金は予算枠と先着順が基本

多くの市町で「年間〇件まで」「予算上限に達し次第終了」「年度ごとに条件変更」が一般的です。下表は2026年5月時点で確認できた最新情報ですが、申請前に必ず**市町窓口の最新告示**をご確認ください。長浜市・高島市は移住絡みで条件が細かく分かれます。

主要市町の補助金まとめ

市町村	解体補助	改修・購入補助	公式URL
大津市	老朽空き家除却（要件あり）	定住促進リフォーム補助／省エネ改修補助	大津市公式
草津市	危険空き家解体補助（条件付き）	—	草津市建築課
彦根市	空き家対策総合支援事業（団体活用型）	子育て・若年世帯リノベ補助／移住促進住宅取得費補助	彦根市公式
近江八幡市	空家等解体支援補助金	近江八幡市空き家情報バンク連動	都市計画課（0748-36-5517）
長浜市	危険空き家解体上限80万円（1/2以内）	空き家流通・活用促進事業補助金（市内事業者の改修工事）	長浜市公式
米原市	危険空き家解体上限60万円（1/2以内）	移住者向け住宅取得・改修補助	米原市役所
高島市	—	空き家リフォーム補助 40歳未満1/4・上限50万円／40歳以上1/8・上限25万円	高島市公式
甲賀市	危険空き家除却補助	甲賀市空き家バンク連動（0748-69-2214）	甲賀市建設部
湖南市	老朽危険空き家除却補助	湖南市空き家バンク（0748-71-2349）	湖南市建設経済部
東近江市	—	一般社団法人東近江市住まい創生センター（0748-20-2888）	東近江市役所

ポイント：滋賀県の補助金は「南部＝省エネ・子育て」「湖北＝移住・定住」で性格が違う

大津市・草津市・彦根市は子育て世帯・省エネ改修に注力（人口流入エリアの定着支援）
長浜市・米原市・高島市は移住者向け改修・解体補助が手厚い（人口減少対策が背景）
東近江市・近江八幡市は近江商人町家の保存活用型補助も組み合わせ可能

解体したいなら湖北、活用したいなら南部、町家保存なら東近江、で動き方が変わります。LINE で物件の所在地と状態を伝えていただければ、最適な制度をご紹介します。

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滋賀県ならではの空き家活用法（京阪神通勤圏・琵琶湖・近江商人町家）

滋賀県の活用ルートは、エリアによって戦略が変わります。京都駅まで新快速30分の南部と、JR湖西線で1時間半の湖北では、まったく別の市場です。

滋賀県の4つの活用ルート

① 京阪神通勤圏のファミリー賃貸（草津・守山・栗東・南草津）：新快速で京都30分・大阪50分、立命館・龍谷大学のキャンパス需要もあり、空き家率6〜7%で需要は強い。一棟貸しよりファミリー向け戸建て賃貸の方が利回り高め。
② 琵琶湖湖畔・別荘地のセカンドハウス活用（高島市・大津市北部・米原）：琵琶湖一望の中古別荘やログハウスは、京阪神からの週末ユーザーに需要あり。安曇川・近江舞子・マキノ周辺はサウナ・グランピング業態への転用事例も出てきています。
③ 近江商人町家のリノベ宿泊・店舗（五個荘・八幡堀・彦根城下町）：国の重要伝統的建造物群保存地区である五個荘金堂や近江八幡市八幡では、外村繁邸クラスの近江商人屋敷を1棟貸し宿に転用する「NIPPONIA 五個荘近江商人の町」など、町家リノベの成功事例が定着。
④ 比叡山・坂本門前町の宗教観光活用：延暦寺・日吉大社の門前町である坂本は石垣の町並みが残り、京都ほど混雑しない観光需要を取り込める。寺院関係者・修行者向けの長期ステイ需要も。

特筆すべきは 長浜市の「黒壁スクエア」モデル。商店街の古民家を一斉リノベして観光地化した先行事例があり、空き家を単体ではなく面で活用する発想が定着しています。彦根市の小江戸ひこね町屋情報バンク も、町屋限定で運営する独立窓口を持ち、改修ローン斡旋まで一体運営している点が特徴。

南部のベッドタウンエリアは、売却（仲介ルート）＞賃貸＞活用 の順で出口を考えるのが現実的。湖北・湖西は、移住者マッチング＞別荘活用＞解体 の順で検討するとうまくいきます。

[出典: 彦根市公式 / NIPPONIA 五個荘]

滋賀県の解体費用相場

滋賀県は 全国平均レベルの解体費 で、極端な高騰は見られません。

エリア	木造解体坪単価	30坪換算
滋賀県全体	約 30,000〜45,000円/坪	90万〜135万円
大津市・草津市（都市部）	約 35,000〜50,000円/坪	105万〜150万円
湖北（長浜・米原・高島）	約 28,000〜40,000円/坪	85万〜120万円
蔵・土蔵・町家併設物件	別途上乗せ +30〜80万円	—

全国平均の 坪3万〜5万円 とほぼ同水準。京阪神ほど高くなく、関東圏ほど密集していないため、重機搬入のしやすさで湖北は割安 になるケースが多いです。

滋賀県で解体費が上振れする要因は4つ:

近江商人町家・蔵の解体は手壊し中心（廃材分別が厳格）
琵琶湖湖畔の物件は浄化槽・井戸の埋戻し費用が追加
坂本・東近江の旧家は石垣・石塀の処理に専門業者が必要
雪深い湖北エリアは冬季工事不可で工期延長リスク

裏を返せば、南部・南東部の戸建てなら全国平均レベルの坪3〜4万円で済む ケースが多いです。長浜市の上限80万円補助・米原市の上限60万円補助を組み合わせると、実質負担はかなり抑えられます。

[出典: クラッソーネ滋賀県 / OKSシステム]

滋賀県の中古戸建て売却相場

滋賀県は 南北で価格差が極端に大きい のが特徴です。

エリア	中古一戸建て売却相場
滋賀県全体	約 2,000万〜2,800万円
草津市	約 2,980万円（築27年・建物108㎡）
大津市	約 1,980万円（築32年・建物108㎡）
守山市・栗東市・野洲市	2,500〜3,200万円
彦根市・近江八幡市	1,500〜2,200万円
長浜市・米原市	800〜1,500万円
高島市（湖西）	500〜1,200万円（別荘地は別レンジ）

南部（草津・大津・守山）は京阪神からの流入で流動性が極めて高く、空き家化前に売却できる物件が多い のが滋賀の最大の特徴です。一方、湖北・湖西は売却までの期間が長く、空き家化リスクは確実に存在します。

⚠️ 南部ほど「売れる」=「相続税が発生しやすい」

草津・守山・栗東の都市部は固定資産税評価額が高く、基礎控除 3,000万円＋600万円×法定相続人数を超えやすいです。「売れるから安心」と思っても、相続税の準備は早めに進める必要があります。逆に湖北は評価額が低く相続税は問題になりにくいですが、買い手探しに時間がかかります。

[出典: SUUMO 滋賀県大津市 / SUUMO 滋賀県草津市]

滋賀県の空き家バンク

滋賀県は 県内19市町中、ほぼ全ての市町が独自空き家バンクを設置 という珍しい県。県の移住ポータル「滋賀ぐらし」が市町バンクへの誘導ハブになっています。

滋賀県の空き家バンク窓口（主要市町）

大津市空き家バンク：大津市住宅課が運営、相続物件も対象
小江戸ひこね町屋情報バンク（彦根市）：町屋限定の独立窓口、改修ローン斡旋あり（0749-23-2123）
長浜市空き家バンク：長浜市内空き家流通の中心、改修補助と連動
近江八幡市空き家情報バンク（0748-36-5517）：八幡堀周辺の伝建地区物件も登録
甲賀市空き家バンク（0748-69-2214）：信楽焼の郷・忍者の里の物件
湖南市空き家バンク（0748-71-2349）：草津・京都通勤圏の物件中心
東近江市空家バンク（一般社団法人東近江市住まい創生センター：0748-20-2888）：五個荘の近江商人町家含む
高島市・米原市・野洲市・日野町・竜王町・多賀町：それぞれ独自バンク運営
滋賀ぐらし：県の移住ポータル、各市町バンクへの統合誘導

南部の物件（草津・守山・栗東）は 空き家バンクではなく不動産仲介市場 での売却が現実的。湖北・湖西は空き家バンク登録＋市町補助金活用が王道ルートです。彦根市の 小江戸ひこね町屋情報バンク のように町家特化の窓口がある点は、滋賀ならではの強みです。

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滋賀県で空き家を相続・処分する基本フロー

STEP1

相続発生

親や親族が亡くなり、空き家を相続したことを知る。

STEP2

相続登記の申請（義務化対応）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に法務局へ申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。大津地方法務局が県内全域を管轄。

STEP3

物件状態の把握

現地に行けない場合、近隣親族・地元業者・藤本などに依頼して「写真+簡易レポート」を取り寄せる。湖北・湖西は冬季の積雪被害確認が重要。

STEP4

選択肢の比較

売却（仲介・買取）／賃貸／空き家バンク登録／解体（補助金活用）／町家リノベ／無料・有償引取の中から、エリア特性に合うルートを選ぶ。

STEP5

動く

専門家（司法書士・税理士）と業者のネットワークを使って、南部なら最短1〜2ヶ月、湖北・湖西は3〜6ヶ月で完了。

⚠️ 滋賀県の南部は相続税が発生しやすい

草津・守山の戸建ては評価額が高く、基礎控除を超えるケースが多いです。**登記費用（登録免許税 = 評価額 × 0.4%）も南部では数十万円**になることがあります。逆に湖北・湖西は評価額自体は低めですが、**売却に時間がかかる間の固定資産税負担**が課題になります。早めに税理士へ相談することをおすすめします。

簡易な救済として 相続人申告登記（相続人であることを法務局に申し出るだけで義務履行とみなされる制度）が利用可能です。

[出典: 大津地方法務局 / 滋賀県土木交通部]

滋賀県の空き家相談先一覧

公的な相談窓口

滋賀県土木交通部住宅課：県全体の空き家対策の総合窓口、すまいの終活ナビ運営
各市町の建築指導課・住宅政策課：補助金申請・空き家バンク登録の実務窓口
大津地方法務局：相続登記の支援・無料相談
滋賀県司法書士会：相続・名義変更の無料相談（要予約）
滋賀県宅地建物取引業協会：売却・賃貸の仲介業者選定の相談
滋賀ぐらし：移住ポータル、各市町移住相談員へ繋ぐ

個人で相談したい方へ

藤本（空き家処分・活用ナビ運営）は、全国の空き家所有者から個人ベースで相談を受けています。滋賀県の物件についても、これまでに「県外オーナー × 現地に行けない」「湖北の実家、雪で傷んでいないか心配」「五個荘の町家を相続したが活用法がわからない」「琵琶湖湖畔の別荘、相続したけど維持費が重い」といったケースを多数対応してきました。

大手不動産業者が扱いにくい物件（築古・狭小地・接道なし・町家・別荘地）こそ得意領域。LINE のひとことで OK、急かしません。状況整理から一緒に考えます。

💬 滋賀県の物件、まずは LINE で藤本に状況を伝える

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滋賀県の空き家でよくある質問

県外在住で物件を見に行けません。それでも相談できますか？

はい、むしろそういう方こそご相談ください。藤本が直接現地に伺うか、地元の連携業者から写真・簡易レポートをお取り寄せします。LINEで状況をお伝えいただければ、次に何をすべきか整理してお返事します。湖北・湖西の物件は冬季の積雪被害確認も同時に行います。

草津市の戸建てなら売れますか？

立地・状態・接道条件次第ですが、草津市は滋賀県内で最も流動性の高い住宅市場です。空き家率6.7%と全国でも有数の低さで、適正価格で売り出せば短期間で買い手がつく可能性が高いです。新快速で京都30分・大阪50分の通勤利便性が需要を支えています。ただし築古の旗竿地・再建築不可物件は別問題。状況を見せていただければ判断できます。

高島市や長浜市の湖畔別荘が売れません。どうすれば？

湖北・湖西の別荘市場は「需要はあるが買い手と出会えていない」状態です。一般仲介より、移住・田舎暮らし特化のポータル（SMOUT、たびすむ、本気に田舎暮らし等）への掲載が効果的。さらに高島市の空き家リフォーム補助50万円を買主が使えるよう情報整理することで成約率が上がります。藤本に物件状態と希望をお聞かせください。

五個荘や八幡堀の近江商人町家を相続しました。価値はありますか？

重要伝統的建造物群保存地区の町家は、市場価値だけでなく文化的価値があり、NIPPONIA等の宿泊事業者からも問い合わせがあるケースがあります。ただし保存地区指定がある分、改修にも制約が出ます。東近江市住まい創生センターや近江八幡市の窓口と並行して、藤本にもご相談ください。

まとめ：滋賀県の空き家、こう動かす