滋賀県大津市の空き家処分、放置が招く「6倍の固定資産税」という現実

相続した実家が滋賀県大津市にあるという方から、連日のようにご相談をいただきます。

琵琶湖を望む景勝地や、京都へのアクセスが良いベッドタウンとして人気の大津市ですが、
いざ空き家を所有してみると「遠方で管理ができない」「荷物が片付かない」「誰にも売れない」
という壁に突き当たります。

私は不動産買取業者ではありません。

買取も仲介もしないという中立的な立場だからこそ、
あなたにとって本当に得する選択肢を正直にお話しできます。

普通に売却できる物件をお持ちの方は街の不動産会社へ行くべきです。

しかし、不動産屋に「扱えない」と断られた家や、何年も固定費を払い続けている家であれば、
私が力になれます。

滋賀県大津市の空き家が「特定空き家」になるリスク

大津市の住宅街や山間部を巡ると、雨風にさらされて老朽化した空き家が目立ちます。

放置された空き家は、単なる荷物置き場ではありません。

近隣住民からすれば、倒壊のリスク、害虫の発生、放火の温床といった「負の遺産」そのものです。

さらに恐ろしいのは、所有者としての「管理責任」です。

空き家が倒壊して近隣住民に被害が出た場合、民法717条に基づき、
所有者が損害賠償責任を負います。

相続放棄をしたから安心だと思っている方もいますが、
管理責任は次の管理者が決まるまで継続します。

大津市の冬は冷え込み、湿気がこもりやすいため、換気を怠ると木材の腐食が一気に進みます。

台風による屋根の飛散や、琵琶湖に近いエリアでの塩害リスクも無視できません。

1日早く動けば、1日早く固定費（固定資産税、火災保険、維持費）を止められます。

空き家処分バンクと不動産会社のどちらを選ぶべきか

大津市で空き家を処分しようとした際、
真っ先に検討するのが「自治体の空き家バンク」と「民間の不動産会社」です。

それぞれ強みと弱みがありますが、決定的な違いがあります。

比較項目	空き家バンク	不動産会社
手数料	低い（自治体による）	仲介手数料が発生
対応範囲	居住用・移住用	収益性が見込める物件のみ
スピード	ゆっくり（マッチング型）	早期売却優先

空き家バンクは手数料の安さが魅力ですが、
状態の悪い古家や廃屋は「選ばれない」現実があります。

一方、不動産会社は利益が出る物件しか扱いません。

つまり、どちらも「売れない物件」には冷淡なのです。

私は、利益目的で物件を買い取ることは一切しません。

引き取りは「無料引取」か、解体費等を一部ご負担いただく「有料引取」の2形態のみです。

売却して現金化したい方は街の不動産会社をご利用ください。

私は、売れない家を抱えて途方に暮れる方の「出口」を作る専門家です。

2026年最新！大津市の空き家支援制度と法的リスク

大津市では、
空き家の解体や売却を検討する方に向けた「すまいの終活ナビ」などの情報提供を行っています。

また、滋賀県の空き家対策ページでも、所有者が活用できる補助金や相談窓口が紹介されています。

最近では、空き家で見つけた不用品を格安で販売するユニークなイベントなども話題ですが、
これはあくまで「中の物」の話。

建物そのものの管理や処分の根本解決には、
行政の補助金と個人の手出しのバランスを考える必要があります。

解体補助金が出たとしても、持ち出し費用がいくらになるか、冷静な試算が必要です。

藤本が提案する空き家活用の3つの選択肢

私は大阪を拠点に、近畿圏全域、さらには全国の空き家を巡っています。

特に大津市のような、琵琶湖という豊かな自然と観光資源、
そして京都・大阪への通勤圏という特性を活かした活用法を重視しています。

提案①：独自ネットワークでの賃貸活用

大津市には、テレワーカーや学生、移住を検討する若者が多く存在します。

リフォームが難しいボロボロの物件でも、
工夫次第では「そのまま借りたい」というニーズとマッチングさせることが可能です。

管理や入居者対応は私がすべて行います。

家賃収入が発生してから利益をシェアする仕組みなので、
あなたが先出しでリスクを負う必要はありません。

提案②：倉庫・資材置き場活用

住むには不便な立地でも、
大津市の農業（農機具の保管）や観光地に近いエリアでのアウトドア用品の置き場、
あるいは近隣の小さな事業者様の資材置き場として活用できるケースがあります。

居住用よりも賃料は安くなりますが、固定資産税の負担を十分にカバーできる可能性があります。

提案③：家じまい（無料・有料引取）

活用がどうしても難しい場合は、建物ごと私が引き取る選択肢もあります。

自費で数百万円かけて解体するよりも、大幅にコストを抑えて管理責任から解放される方法です。

大阪の藤本がなぜ大津市の空き家解決に強いのか

私は大阪在住ですが、大津市には高速道路を使えばすぐに駆けつけられる距離です。

現地下見も無料ですし、緊急時の対応スピードは地元の業者にも負けません。

何より、多くの業者と違い「買取」を目的としていないため、正直なアドバイスが可能です。

大津市の主要なエリア、例えば膳所や堅田、石山といった地域ごとの特性も把握しています。

電話は記録が残らず、写真も送れません。

LINEなら、スマホで建物の写真を撮って送るだけで、今の状況を客観的に見ることができます。

最後に：空き家問題は「放置」が最大のコスト

「いつか何とかしよう」と5年放置すれば、固定資産税だけで数十万円、
管理費や火災保険を含めれば100万円単位の損失になります。

それに加え、劣化が進めば解体費用も高騰し、近隣トラブルのリスクも高まります。

空き家処分は「スピード」が命です。私は儲けることが目的ではありません。

一件でも多くの空き家を、持ち主様の負担を減らして未来へ繋ぐことが私の信念です。

悩んでいる時間はもったいない。今のその家をどうすべきか、私と一緒に考えましょう。

遠方管理のリアルと「負の連鎖」を断ち切るために

大津市から遠く離れた場所に住みながら、相続した空き家を管理するのは想像以上に過酷です。

特に大阪や京都などの近隣ではなく、関東や九州といった遠方に住んでいる場合、
年に一度の帰省さえままなりません。

雑草が伸び放題になり、ポストは郵便物で溢れ、
近隣住民から「家が傾いている」「虫が湧いている」と苦情の電話が入る。

こうした「負の連鎖」は、所有者が動かない限り止まることはありません。

私はこれまで、日本全国の空き家再生に取り組んできましたが、
やはり大津市のように琵琶湖畔のエリアや、比叡山系の山間部を抱える地域では、
湿気による建物の傷みが非常に早いのが特徴です。

特に、空き家になってから3年も放置すると、木材の腐敗は内部から進行し、
見た目以上に構造が弱っています。

遠方からの管理代行を検討される方もいますが、
単に空き家を放置して管理費だけを払い続けるのは、資産価値をドブに捨てるようなものです。

私が提案する管理代行は、単なる「見回り」ではありません。

その家を、いかに収益を生むものに変えるか、あるいは、
いかに早く手放すかの「出口戦略」をセットで考えます。

遠方にいるからこそ、物理的に介入できないもどかしさを、私が窓口として代行し、
あなたの精神的負担を極限まで減らします。

滋賀県大津市の地形と空き家劣化の深い関係

大津市は非常に特殊な地形をしています。

琵琶湖という広大な湖を抱え、北部は山岳地帯、南部は平地という環境です。

この地形が空き家の劣化に与える影響は無視できません。

湖に近いエリアでは、常に湿った空気にさらされ、結露が壁の裏側でカビを発生させます。

また、山間部では積雪による屋根の荷重が建物に深刻なダメージを与えます。

私がこれまで大津市の物件を数多く見てきて痛感するのは、「自然条件に抗えない家の維持は、
持ち主にとってあまりに負担が大きい」ということです。

特に築年数が経過した古民家や、いわゆる「昭和の住宅」は、気密性が低いため、
大津市特有の冬の寒さや夏の湿気に非常に弱いです。

例えば、大津港周辺や膳所のような市街地エリアと、堅田のような郊外、さらに湖西エリアでは、
空き家の活用価値が全く異なります。

市街地であれば、将来的な再開発の可能性や、駐車場としての需要も考えられますが、
山間部に入れば「解体して更地にする」ことすら難しくなることがあります。

所有権引取りという「最後の選択肢」の正体

多くの相談者様が「売れないなら、いっそ更地にしたい」と言われますが、
ここで大きな誤解があります。

解体には200万円〜300万円単位の莫大な費用がかかることも珍しくありません。

さらに、解体した後は「住宅用地の特例」がなくなるため、
翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

つまり、解体しても「固定資産税を払い続ける」という問題からは逃げられないのです。

そこで私が提案するのが、家ごとの「所有権引取り」です。

これは買取ではなく、あくまで「持ち主様の負担を最小限に抑えて、
不動産の管理責任を私たちが引き受ける」というスキームです。

• **無料引取**: 立地や建物の状態が、藤本のネットワークで活用できると判断できる場合。
• **有料引取**: 解体費用の負担がどうしても大きい物件に対し、持ち主様側で一部をご負担いただくことで、将来にわたっての固定資産税や管理費を完全に停止させる方法。

大切なのは「今、損をしてでも未来の負債を断ち切る」という決断です。

お子様や相続人に「負の遺産」を残すことは、最大の罪だと私は考えます。

私のサービスは、そんな「負の連鎖」をここで断ち切るために存在します。

結論：動かないことが最大の損失です

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

最後に改めてお伝えしたいのは、
空き家問題に「魔法のような解決策」は存在しないということです。

放置すればするほど状況は悪化し、処分にかかるコストは膨れ上がります。

特に滋賀県大津市の不動産は、場所によって価値が極端に分かれます。

「まだ大丈夫」と思っている間に、近隣からの苦情が届き、行政から「特定空き家」の通知が来る。

その時になって慌てて動いても、選べる選択肢は非常に少なくなっています。

私はこれまで、一人で数多くの空き家所有者さんと向き合ってきました。

どんなに古い家でも、必ず出口はあります。

ただし、その出口を見つけられるのは「今、行動した方だけ」です。

電話が苦手な方でも、LINEなら写真を見ながら、
今あなたが抱えている不安をありのままに伝えられます。

私があなたの空き家の「出口」を一緒に探します。どんな小さな悩みでも構いません。

放置された家の明かりを、私と一緒に灯していきましょう。お待ちしています。

なぜ「不動産仲介」ではあなたの家が売れないのか

多くの空き家所有者様が、まず最初に地元の不動産会社に相談されます。

しかし、その結果、「媒介契約を断られた」「査定額が0円以下になった」「数年間、
何も連絡がない」といった状況に陥りがちです。

なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

その理由は非常にシンプルで、不動産仲介会社は「売れる物件を仲介して、
仲介手数料を得る」ことがビジネスモデルだからです。

大津市の郊外にあるような、築年数が古く、手入れが行き届いていない戸建ては、
仲介会社からすれば「売るためのコスト」が「得られる仲介手数料」を大幅に上回る、
非効率な物件です。

広告費をかけても問い合わせが来ず、現地案内をしても内装の傷みを見て買主が引いてしまう。

こうした状況が分かっているからこそ、彼らは丁重に断るか、
あるいは「扱っているふり」をして放置するのです。

私が中立のコンサルタントとして強調したいのは、
不動産会社の担当者が悪いわけではないということです。

彼らの仕組み上、利益が出ない物件を扱うことはできないのです。

しかし、あなたには「その物件を手放したい」という切実なニーズがあります。

このミスマッチを解消するためには、従来の「売却」という手段に固執せず、
もっと柔軟な「活用」や「引取り」という選択肢を並行して検討する必要があります。

私は買取業者ではないので、あなたに「売れ」と急かすことはありません。

私の目的は、あなたの不動産が持つ本来のポテンシャルを見極め、
どうすれば「管理責任」から解放されるかを客観的にアドバイスすることです。

もし、あなたの家が通常の仲介で売れるような物件であれば、
迷わず実績のある不動産会社を紹介します。

しかし、そうではないのであれば、私が提供する3つの選択肢が、あなたにとって唯一の、
そして最善の道になるはずです。

遠方管理を終わらせるための具体的な「写真診断」の力

大津市外に住む所有者様から「現地に行かずにどうやって判断するのか？

」という質問をよく受けます。

私がLINEでの相談を推奨しているのは、単に連絡が早いからではありません。

家というものは、住んでいる人にとっては「愛着のある場所」ですが、
客観的に見れば「構造の集合体」です。

私たちがLINEでいただく写真には、その建物の寿命と可能性がすべて刻まれています。

例えば、屋根の瓦の状態、外壁のクラック（ひび割れ）、基礎付近の湿り気、庭の雑草の茂り方。

これらを写真で確認することで、その物件が今、どの程度の危機的状況にあるのか、
あるいは修繕すれば再生可能なレベルなのかを把握できます。

私が「まずは写真を」とお願いするのは、無駄な現地訪問費用をあなたに負担させず、
かつ最短で解決策を提示するためです。

多くの所有者様は、ご自身の家を「ボロボロだから価値がない」と過小評価しすぎています。

一方で、業者に言われるままにリフォームをしてしまい、結局、
賃貸募集をしても借り手が付かないという失敗例も後を絶ちません。

そうした無駄な投資をさせないために、
私は「現状のまま活かせるか」という視点を何よりも重視します。

特に大津市のようなエリアでは、少しの掃除とメンテナンスだけで、倉庫や資材置き場、
あるいは近隣の方のニーズにマッチした活用ができるケースが本当に多いのです。

地域産業に寄り添う「倉庫・資材置き場」の驚くべき需要

大津市の強みは、農業や観光、そして琵琶湖に根ざした産業が息づいていることです。

これまで私は、「居住用としては無理」と判断された空き家でも、その広い敷地や、
残されたガレージを活用することで、収益化に成功させてきました。

例えば、琵琶湖周辺の漁業関係者が使う資材置き場、
あるいはキャンプ場やアウトドア施設が多い地域での荷物保管場所。

これらは大都市では考えられないほどの高い需要があります。

特に近年、大津市でも製造業や運送業の小さな拠点が必要とされています。

居住用のリフォームには数百万円かかりますが、倉庫として貸し出すのであれば、
最低限の清掃と雨漏り対策さえあればすぐにスタートできます。

これは、持ち主様にとっても初期費用をかけずに、
固定資産税の足しとなる家賃収入を得られる合理的な方法です。

もし、あなたの実家が農地に近い場所にあったり、広い庭や車庫を持っているのであれば、
それは大きな「強み」です。

ぜひ一度、家の写真とともにその旨をお聞かせください。

大津市の地域性を理解している私だからこそ、あなたの空き家が、
どのような需要とマッチングできるか、具体的にイメージを提示できます。

儲かることよりも、まずは「維持費をゼロにして、将来の心配を消すこと」。

これが私の提案の原点です。

相続登記義務化の波と、私たちのとるべき姿勢

2026年現在、相続登記の義務化はもはや他人事ではありません。

3年以内に登記を行わなければ、行政による追跡が始まり、
最終的には過料という形での罰則が科されます。

しかし、問題は「誰の名義にするか」ではなく「誰がこの家の管理責任を負うか」です。

登記をしたからといって、家の老朽化が止まるわけではありません。

大津市の役所でも、空き家対策への相談窓口は設けていますが、
彼らができることは「指導」や「勧告」が中心です。

つまり、あなたが負っている「特定空き家予備軍」というリスクに対して、
具体的な解決策（引き取りや活用）を直接提供してくれるわけではありません。

だからこそ、私のような、買取ではない「中立的な立場」のコンサルタントが必要なのです。

私は法律の専門家ではありませんが、空き家処分に特化したプロとして、
法的なリスクと物理的なリスクをどう分離し、解決していくかのノウハウを持っています。

相続登記さえ済んでいない物件であっても、まずは現状を聞かせていただければ、
登記手続きを含めた解決の流れをアドバイスします。

悩んでいる時間は、リスクを積み重ねる時間です。

私をあなたのパートナーとして利用し、一緒にその空き家の「終活」を始めましょう。

これからの大津市、これからの空き家管理

大津市は今後、より一層、新旧の住宅が混在する街になっていくはずです。

だからこそ、空き家をそのままにしておくことの「悪影響」は、
これまで以上に目立つようになります。

街の風景を損なうことは、自分だけでなく、近隣の方々にとってもマイナスです。

私が運営する「空き家処分・活用ナビ」は、単なるWebサイトではありません。

あなたが今持っている「重たい荷物」を、少しでも軽くするための場所です。

私が直接お話しし、私が直接現地を確認し、私が責任を持って出口まで案内します。

大阪から滋賀へ、車を走らせながら、
いつも「次はどんな家の悩みを聞けるだろうか」と真剣に考えています。

今の空き家を放置して、来年の今頃も同じ悩みで苦しんでいる姿を想像してください。

それよりも、今すぐ写真を送って、私と話し、少しでも可能性を見つけていくほうが、
未来はずっと明るくなるはずです。

私との対話が、あなたにとっての「空き家からの卒業」になることを願っています。

一歩踏み出す勇気を、私に貸してください。LINEでお待ちしています。

賃貸活用における「大津市の借り手」のリアルな需要

空き家を賃貸に出す際、多くの方が「こんな古い家、誰が借りるのか」と不安を感じます。

しかし、大津市の地域特性を分析すると、意外なほど明確な需要が見えてきます。

私が提唱する賃貸活用とは、新築同様の綺麗さを求める層ではなく、「コストを抑えつつ、
大津という立地の利便性を享受したい層」をターゲットにする戦略です。

具体的には、京都や大阪への通勤を前提としたテレワーカーや、滋賀県内の大学に通う学生、
あるいは琵琶湖周辺でのライフスタイルを求める移住者が主なターゲットとなります。

特に膳所や石山エリアは、公共交通機関の利便性が高いため、
多少建物が古くても「家賃が安ければ十分」と考える若年層のニーズは確実に存在します。

私が管理代行を引き受ける際は、オーナー様側に多額のリフォーム資金を求めることはありません。

まずは「住める状態」まで整え、入居者を探します。

そして、入居者が見つかり、家賃収入が発生してから、
その利益の一部をシェアしていただく形です。

つまり、入居者が付くまでの期間、
オーナー様が管理費や固定資産税の足しを心配する必要はあっても、
それ以外の持ち出し費用は一切発生させないという「リスクを最小化した賃貸戦略」を執り行います。

また、サブリースのような家賃保証契約ではありません。

しかし、その分、透明性の高い収益分配を行います。

入居者とのトラブル対応や、日々の設備メンテナンスはすべて私が窓口となって行いますので、
あなたは「管理責任」から解放され、毎月届く収益報告を確認するだけで済むのです。

家じまい（引取り）をご検討いただく際の判断基準

私のサービスの中で最も相談が多いのが、この「家じまい（引取り）」です。率直に申し上げます。

このサービスは、すべての物件で実施できるわけではありません。

立地が極端に悪く、近隣に迷惑をかける可能性が高い場所や、
建物の崩落が始まっているような物件については、
私としてもリスク管理の観点から慎重に判断させていただく必要があります。

しかし、私が重要視するのは「その家が、
持ち主様の人生にどの程度の負担をかけているか」という点です。

例えば、毎年固定資産税を払い続け、
遠方に住んでいるために年に数回の草刈りのために高速代を使って滋賀県まで通っている。

これでは、精神的にも経済的にも「負の資産」でしかありません。

私の家じまいプランは、単に物件を処分するのではなく、
この「年間20万円の流出」を今すぐ止めるための手段です。

物件によっては、無料でお引き受けできる場合もありますし、
解体費用を考慮して一部負担をお願いする場合もあります。

いずれにせよ、あなたがご自身で解体業者を手配し、近隣挨拶を行い、
手続きをすべて自分で行う労力と費用を考えれば、
結果として大幅なコスト削減になるよう設計しています。

この判断を下すのは、私との対話の中で「今、
手放すことが最善か」を納得していただいた時だけです。

まずは、現状の写真をLINEでお送りください。

私が見て、どのような道が残されているのか、そして、それにはどれくらいのコストがかかるのか。

忖度なしに、あなたにとっての「最適解」を提示します。

滋賀県大津市という地で、私と歩む「空き家の終活」

この記事をここまで読んでくださった方は、きっと長年、
空き家という重荷を抱えて苦しんでこられたのだと察します。

誰に相談しても「売れませんね」「解体しかないですね」と言われ、
行き場のない不安を抱えていたかもしれません。

私、藤本は、そんな方々の最後の砦でありたいと本気で思っています。

私は大津市を単なる「仕事の対象エリア」とは見ていません。

歴史ある比叡山延暦寺の麓、琵琶湖の恵みを受けたこの街の風景を守ることは、
空き家という一点の汚れを取り除くことであり、
街全体の価値を維持することにつながると信じています。

大津という街で、あなたの家が再び輝く、あるいはきれいに消えていく。

その両方の道において、私が全力でサポートします。

もう、一人で悩む必要はありません。

不動産業者にも断られた、親族間でも揉めている、登記がどうなっているか分からない。

どんな複雑な状況でも構いません。まずは、今のあなたの家の現状を、私に共有してください。

私が窓口となり、一歩ずつ解決への道のりを歩みましょう。

滋賀県大津市の空き家問題は、今日から私が引き受けます。いつかではなく、今。

あなたの人生から空き家の重荷を降ろすために。

LINEでのお声がけを、心よりお待ちしています。

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※本記事の情報は2026年6月時点のものです。
※本記事で紹介している支援制度や補助金の情報は2026年6月時点のものです。
最新の正確な情報は必ず滋賀県公式ウェブサイトでご確認ください。
※本記事は空き家に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件に対する法的、税務的、
あるいは投資上のアドバイスを提供するものではありません。