東予×中予×南予愛媛｜しまなみ海道の島と松山都市圏の空き家事情

💡 この記事でわかること

愛媛県の空き家事情を「補助金・解体費用・売却相場・空き家バンク・活用法」の5軸でまとめた2026年最新ガイドです。県内主要市町の解体・改修補助金は公式情報から具体額・URL付きで掲載。「相続したけど現地に行けない」「南予の山の中なので売れる物件か不安」という県外オーナーの方は、最後の「LINE で藤本に一言相談」までご活用ください。

愛媛県は、全国でも空き家率が高い水準にある四国の中核県です。総務省の最新統計では空き家率18.1%（全国平均13.6%）、賃貸・売却用を除いた「その他空き家率」は10.2%と、全国上位の数値。「使われていない家がそこに在り続けている」典型エリアです。

ただし、東予（新居浜・西条・四国中央）／中予（松山・伊予）／南予（宇和島・大洲・八幡浜）の三極構造で、空き家事情はまったく違います。松山市は四国最大級の都市圏で流動性が高い一方、南予の柑橘産地・山間部では「タダでも引き取り手が無い」物件も実在。このページでは、エリアごとの戦略の違いを整理しました。

愛媛県の空き家の現状（数字で見る2026年）

総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」によると、愛媛県の空き家事情は次の通りです。

指標	愛媛県	全国比較
空き家率（全体）	18.1%	全国平均13.6%を大きく上回る
狭義の空き家率（その他空き家）	10.2%	全国上位の高さ
全国順位（その他空き家率）	上位グループ（鹿児島・高知・徳島と並ぶ）	四国はすべて高水準
人口減少	県全体で減少続く	南予で顕著

四国4県はいずれも全国上位の空き家率で、「四国＝空き家リスク地域」は統計上も裏付けられています。ただし愛媛県は、四国の中では松山都市圏という流動性のある市場を抱える特殊な構造です。

三極構造で読み解く愛媛県

愛媛県の空き家は、地理・産業構造から以下の3エリアで様相が大きく異なります。

エリア	主な市町	特徴
東予	新居浜市・西条市・四国中央市・今治市	臨海工業都市群＋しまなみ島嶼部。製紙・造船・タオル産業の労働需要が下支え。比較的売却ルートが残る。
中予	松山市・伊予市・東温市・松前町	県都松山市を核に通勤圏が広がる。中古戸建て市場が成立し、流動性は四国随一。
南予	宇和島市・大洲市・八幡浜市・西予市・内子町	柑橘産地・伝統的町並み（重伝建）と過疎が同居。価格は安いが買い手探しに時間がかかる。

特に南予山間部の集落では「相続したが売れない」物件が増加しており、自治体・NPOによる相談体制の整備が進んでいます。逆に松山市中心部・しまなみ海道の島嶼部移住適地は、適正価格で売り出せば動く市場が存在します。

[出典: 総務省令和5年住宅・土地統計調査 / 愛媛県庁空家対策ページ]

愛媛県で使える空き家補助金（市町村別・2026年版）

愛媛県は 県と市町が連携する「移住者住宅改修支援事業」を平成28年度から継続実施。県が市町と1/2ずつ負担し、市町窓口で受け付ける仕組みです。これに加えて、各市町が独自の老朽危険空家除却補助を設けています。

⚠️ 補助金は予算枠と先着順が基本

多くの市町で「年間〇件まで」「予算上限に達し次第終了」「年度ごとに条件変更」が一般的です。下表は2026年5月時点で確認できた最新情報ですが、申請前に必ず**市町の建築指導課・住宅課の最新告示**をご確認ください。県の予算枠が年度途中で終了することもあります。

主要市町の補助金まとめ

市町村	解体補助	改修補助（移住者向け）	公式URL
松山市	老朽危険空家除却上限100万円／島しょ部は上限160万円（令和8年度から増額）	移住者住宅改修支援あり	松山市公式
今治市	老朽危険空家除却補助あり（事前調査制）	「住もういまばり！空き家リフォーム補助金」: 改修費の 2/3（移住者向け、上限あり）	今治市公式
新居浜市	老朽危険空家除却除却費の8/10・上限80万円	—	新居浜市公式
西条市	老朽危険空家除却上限80万円	西条市移住者住宅改修支援事業費補助金	西条市公式
四国中央市	老朽危険空家除却工事費の4/5・上限80万円	—	四国中央市公式
大洲市	危険空家除却上限80万円	古民家活用支援あり	大洲市公式
伊予市	（要直接問合）	伊予市移住者住宅改修支援改修費の2/3・上限140万円（県+市連携）	伊予市公式
宇和島市	老朽危険空家除却補助あり	移住者住宅改修支援あり	宇和島市役所建築住宅課
八幡浜市	老朽危険空家除却補助あり（対象地区限定）	移住者住宅改修支援あり	八幡浜市役所

ポイント：愛媛県の補助金は「県＋市町の二段構え」と「市町独自の解体補助」の2本立て

移住者の改修は県と市町の協調事業で、改修費の2/3・上限140万円クラスが多い（伊予市など）
解体補助はほぼ全市町で上限80万円が標準。松山市の島しょ部は上限160万円と県内最高水準
南予の小規模町村では古民家活用に積極的（内子町・西予市など）

「県の事業」と思って県庁に行っても、実際の窓口は市町です。所在地の市町建築・住宅担当に直接連絡するのが最短。LINE で物件の所在市町を教えていただければ、どの制度が使えるか整理します。

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愛媛県ならではの空き家活用法（瀬戸内・しまなみ・南予柑橘）

愛媛県の活用ルートは、エリア特性で大きく分かれます。

愛媛県の4つの活用ルート

① 松山都市圏の中古戸建て賃貸／売却：松山市内・松前町・東温市など通勤圏は中古戸建て市場が成立。空き家率の中央値より低い区も多く、適正価格で出せば短期売却が可能。道後温泉エリアは観光宿泊需要との組み合わせ余地もあり。
② しまなみ海道の島嶼部リノベ移住：大三島・伯方島・大島など今治市島しょ部は、テレワーク移住先として全国的に注目。古民家を購入して改修するパターンが定着し、専門の地元業者（八塚企画・しまなみのふどうさん等）が稼働中。市の解体補助も島しょ部は上限160万円と本土より厚い。
③ 大洲・内子の歴史的町並み活用：内子町八日市護国・大洲市は重要伝統的建造物群保存地区（重伝建）。大洲では6年間で31棟の歴史的建造物を改修し、城泊・古民家ホテル・カフェ・ショップに転用する官民連携事業が稼働。「建て替え」ではなく「活かす」前提のエリア。
④ 南予柑橘産地での農地付き空き家：八幡浜市・宇和島市・西予市の段々畑エリアでは、みかん畑とセットの空き家が空き家バンクに登録されることがある。新規就農・半農半Xの移住者ニーズと合致しやすい。

特筆すべきは 大洲市の古民家再生プロジェクト。NIPPONIA HOTEL や城泊（大洲城天守泊）など、空き家を観光資源化する全国モデルが愛媛から生まれています。「壊す」ではなく「活かす」選択肢が現実的になってきたのが、ここ数年の大きな変化です。

[出典: 大洲市観光公式 / 内子町空き家バンク]

愛媛県の解体費用相場

愛媛県は 全国平均並み〜やや安め の解体費水準です。

エリア	木造解体坪単価	30坪換算
愛媛県全体（木造）	約 25,000〜40,000円/坪	約 75万〜120万円
松山市（実勢）	約 30,000〜40,000円/坪	約 90万〜120万円
南予・島しょ部	30,000〜50,000円/坪（条件依存）	90万〜150万円

松山市の実例として、33坪木造で解体費約127万円・諸費用込み173万円、15坪平屋で解体費約66万円・合計103万円という報告があります。

南予・島しょ部で高額になりやすい理由:

**島しょ部は重機の海上輸送費**が乗る（しまなみ海道で陸送可能な大三島・伯方島・大島はマシだが、その他離島は注意）
**南予の山間部は道路狭隘**で大型重機が入らず手壊し主体になる
**廃材処分場までの距離**が長く運搬費がかさむ

一方、松山市の市街地戸建ては全国平均並みの価格で済むケースが多い。解体補助金（上限80〜100万円）を組み合わせると自己負担は数十万円規模に収まることもあります。

[出典: 解体無料見積ガイド愛媛県 / クラッソーネ愛媛県]

愛媛県の中古戸建て売却相場

愛媛県は 物件価格は控えめだが、エリアによって流動性に大きな差 があります。

エリア	中古一戸建て売却相場	備考
愛媛県全体	約 1,680万円	建物109㎡・土地177㎡・築33年（中央値）
松山市	約 1,940万円	建物105㎡・土地162㎡・築32年（中央値）／直近3年701件取引
今治市	県平均よりやや低め	しまなみ島嶼部は移住需要で値持ち良好
新居浜市・西条市	県平均並み	製造業の安定雇用が下支え
南予（宇和島・八幡浜・大洲）	数百万円〜1,000万円台	古民家は再生需要次第で価格が動く

松山市は四国最大級の中古市場で、適正価格設定なら短期売却の可能性があります。一方、南予の山間部・離島では「査定が出ない」「買主が見つからない」状況も珍しくありません。

⚠️ 「売れる物件」と「売れない物件」を見分けるポイント

愛媛県内で売却ルートに乗るかどうかは、①接道（前面道路2m以上）／②上下水道／③築年と耐震性／④主要駅・港・IC からのアクセスで大きく変わります。特に南予の集落・島しょ部の旧道沿い物件は接道要件を満たさず再建築不可のケースも。査定の前に物件の「素性」を確認することが先決です。

[出典: SUUMO 愛媛県・松山市相場 / イエウール愛媛県]

愛媛県の空き家バンク

愛媛県は 県統合ポータルとして「えひめ移住ネット」が機能 し、20市町すべてが空き家バンクを運営 しているのが特徴。これに加えて NPO・民間サイトも複層的に並走しており、選択肢が豊富です。

愛媛県の空き家バンク窓口

えひめ移住ネット（県統合ポータル）: e-iju.net/akiyashisetsu — 20市町すべての空き家バンクを横断検索可能
えひめふるさと暮らし応援センター: TEL 089-922-4110 — 移住・空き家相談の総合窓口
松山市「里島空き家バンク」: 興居島・中島など離島専用のバンク（市街地は民間流通市場）
いまばり空き家バンク: しまなみ島嶼部（大三島・伯方島・大島・吉海・宮窪）を網羅
内子町空き家バンク: 重伝建エリアの古民家中心、企画情報課定住促進係が運営
NPO法人空き家サポート伊予: 伊予市中心、独自の物件リスト保有
NPO法人愛媛県不動産コンサルティング協会空き家相談室: 県全域、平日10-16時で相談受付

物件の流通ルートはエリアによって使い分けが必要です。松山市の市街地は不動産仲介市場、しまなみ・南予・離島は空き家バンク＋NPO窓口が現実的なルート。「県のサイトに登録すれば全国から問合せが来る」というほど甘くはないので、バンク登録と並行して個別の専門業者ネットワークに乗せるのが成功パターンです。

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愛媛県で空き家を相続・処分する基本フロー

STEP1

相続発生

親や親族が亡くなり、空き家を相続したことを知る。

STEP2

相続登記の申請（義務化対応）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に法務局へ申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。愛媛県内は松山地方法務局＋砥部出張所＋大洲・西条・四国中央・今治・宇和島の5支局が管轄。

STEP3

物件状態の把握

現地に行けない場合、地元業者・NPO・藤本などに依頼して「写真+簡易レポート」を取り寄せる。島しょ部・南予は特に重要。

STEP4

選択肢の比較

売却（仲介・買取）／賃貸／空き家バンク登録／解体（補助金活用）／無料・有償引取／古民家リノベ活用の中から、エリア特性に合うルートを選ぶ。

STEP5

動く

専門家（司法書士・税理士）と業者のネットワークを使って、松山市内なら2〜3ヶ月、南予・島しょ部は3〜6ヶ月で完了するのが目安。

⚠️ 愛媛県では「特定空家」指定で固定資産税が6倍に

老朽化が著しく倒壊リスクが高い空き家は、市町から「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると住宅用地特例（固定資産税1/6軽減）が外れ、税額が最大6倍になることも。県内各市町とも「特定空家指定→除却補助の活用」を促す方向に動いています。放置するほど不利になる仕組みです。

簡易な救済として 相続人申告登記（相続人であることを松山地方法務局に申し出るだけで義務履行とみなされる制度）が利用可能です。遺産分割協議が長引きそうな場合は、まずこれで時間を稼ぐのが定石。

[出典: 松山地方法務局 / 愛媛県庁空家対策ネットワーク]

愛媛県の空き家相談先一覧

公的な相談窓口

えひめ空き家相談総合窓口（愛媛県庁建築住宅課）：県の公式窓口、市町紹介・制度案内
愛媛県空き家対策ネットワーク：産学官38団体連携、平成30年5月設立
NPO法人愛媛県不動産コンサルティング協会空き家相談室：管理・活用・解体の実務相談、平日10-16時
各市町の建築指導課・住宅課・移住定住係：補助金申請・空き家バンク登録の実務窓口
松山地方法務局＋5支局：相続登記の支援・無料相談（大洲・西条・四国中央・今治・宇和島）
愛媛県司法書士会：相続・名義変更の無料相談（要予約）
えひめふるさと暮らし応援センター：TEL 089-922-4110（移住・空き家統合窓口）

個人で相談したい方へ

藤本（空き家処分・活用ナビ運営）は、全国の空き家所有者から個人ベースで相談を受けています。愛媛県の物件についても、これまでに「県外オーナー × 南予山間部の実家が空き家になった」「しまなみ島しょ部の古民家を相続したが現地に行けない」「松山市内の築古戸建てを売却したいが解体が先か悩む」といったケースを多数対応してきました。

大手不動産業者が扱いにくい物件（築古・狭小地・接道なし・離島・山間集落・農地付き）こそ得意領域。LINE のひとことで OK、急かしません。状況整理から一緒に考えます。

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愛媛県の空き家でよくある質問

県外在住で物件を見に行けません。それでも相談できますか？

はい、むしろそういう方こそご相談ください。藤本が直接現地に伺うか、地元の連携業者から写真・簡易レポートをお取り寄せします。LINEで状況をお伝えいただければ、次に何をすべきか整理してお返事します。愛媛県は南予・島しょ部の物件が特に「現地確認しないと判断できない」タイプが多いので、最初の一歩を一緒に踏み出すお手伝いをします。

松山市の戸建てなら売れますか？

立地・状態・接道条件次第ですが、松山市は四国最大級の中古住宅市場で、直近3年で701件の取引実績があります。中央値1,940万円。適正価格で売り出せば数ヶ月で買い手がつく可能性が高いです。ただし接道のない狭小地・再建築不可物件は別問題。状況を見せていただければ判断できます。

南予や島しょ部の古民家で買い手がつかない場合はどうすれば？

南予・島しょ部は「需要はあるが、適切なルートに乗せないと届かない」エリアです。一般の仲介市場ではなく、空き家バンク＋移住者ネットワーク＋古民家専門業者のルートが必要。大洲市の重伝建エリアや、しまなみ島しょ部のようにテレワーク移住先として全国から注目されているエリアもあります。物件状態と所在地を教えてください、ルートを一緒に検討します。

「特定空家」に指定されそうで不安です

老朽化が進んだ空き家は、市町の調査で「特定空家」候補になります。指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に。ただし指定前に解体・修繕・売却の方向性を示せば、自治体は柔軟に対応してくれます。県内各市町とも除却補助（上限80〜160万円）の活用を案内していますので、放置せずに早めに動くのが正解です。

まとめ：愛媛県の空き家、こう動かす