【北海道 江差町】いにしえ街道の古民家、処分できない悩み。歴史と想いを未来へ繋ぐ3つの解決策

こんにちは、藤本です。

僕は大阪に拠点を置きながら、日本全国の「空き家」という、持ち主さんの想いが深く刻まれた、デリケートな問題に向き合う活動をしています。

このページにたどり着いたあなたは、きっと、北海道で最も早くから開けた港町の一つ、ヒノキアスナロの香りと潮の香りが混じり合う、北海道 江差町にご実家や相続された家があり、そのことで深く、そして誰にも言えない悩みを抱えているのではないでしょうか。

江差町。

「江差の五月は江戸にもない」と謳われるほど、かつてニシン漁と北前船交易で隆盛を極めた、歴史と文化の薫り高いマチ。

今も「いにしえ街道」を歩けば、旧中村家住宅や横山家といった豪商の邸宅、そして数多くの歴史的建造物が、往時の繁栄を物語っています。

日本海の荒波から船乗りたちを守ってきた「かもめ島」、そして魂を揺さぶる「江差追分」の調べ…。

きっと、あなたの江差の家にも、そんな歴史や文化と共にご家族が紡いできた、かけがえのない物語があることでしょう。

しかし、その「価値あるはず」の家が、今、あなたの肩に重くのしかかっている。

• 「歴史的な街並みにある家だけど、古すぎて活用方法が分からない…」
• 「遠方に住んでいて、管理のためだけに江差へ通うのはもう限界だ…」
• 「重要伝統的建造物群保存地区に指定されているため、自由にリフォームもできず、かえって負担が大きい…」
• 「売ろうにも、買ってくれる人が見つからない。貸そうにも、特殊な家だから借り手もいない…」
• 「このまま朽ちさせてしまうのは、ご先祖様にも、この町にも申し訳ない…」

そんな、価値と負担、誇りと不安の間で、心が引き裂かれるような思いをしていませんか？

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大丈夫です。そのお気持ち、僕には痛いほどよく分かります。

今日のこの記事は、そんなあなたのためのものです。

僕があなたにお伝えしたいのは、『空き家は「ただの古い家」ではない。その土地の「歴史」と「文化」を映す鏡であり、それを理解し、新しい価値を見出すことで、未来へと繋ぐ道が開ける。』という、新しい視点です。

あなたの江差の家が持つ「歴史的価値」を尊重しながら、あなたの「現実的な負担」を軽くする方法は、必ずあります。

この記事を読み終える頃には、きっと、その具体的な道筋が見えているはずです。

【問題提起】なぜ、価値あるはずの江差の空き家が「お荷物」になってしまうのか？

「歴史ある街並みにある家なのだから、価値があるはずだ」

そう信じたい気持ちとは裏腹に、現実は厳しいものです。

江差町の空き家、特に「いにしえ街道」周辺の歴史的建造物などが「お荷物」になってしまう背景には、いくつかの深刻な問題（Problem）が横たわっています。

1. 避けられない「経済的負担」の現実

• 固定資産税の重圧：どんなに古くても、歴史的価値があっても、所有している限り固定資産税は毎年かかります。活用できていない家のために税金を払い続けるのは、大きな負担です。
• 維持管理費の高騰：古い木造建築は、維持するだけでも大変です。特に江差町のように、日本海からの潮風や冬の厳しい気候にさらされる場所では、建物の傷みも早く、修繕費がかさみます。
• 「特定空家」指定のリスク：適切な管理を怠れば、行政から「特定空家」に指定され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。歴史的建造物であっても、危険な状態と判断されれば例外ではありません。

2. 「歴史的価値」が、かえって足かせになるジレンマ

• 改修・リフォームの制約：「重要伝統的建造物群保存地区」などに指定されている場合、外観などを変更する際に厳しい制約（景観条例など）があり、自由にリフォームできません。
• 専門的な修繕技術と高額な費用：歴史的建造物を修繕するには、伝統的な工法や材料が必要となり、対応できる職人も限られるため、通常の住宅リフォームよりもはるかに高額な費用がかかることがあります。
• 現代の生活様式との不一致：昔ながらの間取りや設備（暖房、水回りなど）は、現代の生活には不便な点も多く、そのまま住んだり貸したりするのが難しいのが現実です。

3. 「活用」の難しさ

• 買い手・借り手の限定性：歴史的価値を理解し、かつ、その維持管理の負担を引き受けてくれる買い手や借り手を見つけるのは、極めて困難です。不動産市場が非常に小さい江差町では、なおさらです。
• 事業用活用のハードル：カフェやゲストハウスなどに活用するにも、消防法や建築基準法などの基準をクリアするための改修が必要となり、多額の初期投資と専門知識、そして事業を継続していく経営能力が求められます。
• 遠方からの管理の限界：所有者が町外に住んでいる場合、日常的な管理や、活用に向けた具体的なアクションを起こすことは、物理的に非常に困難です。

これらの問題が複雑に絡み合い、結果として「価値があるはずなのに、どうしようもない」という、八方塞がりの状況を生み出してしまうのです。

【共感】「ご先祖様に申し訳ない…」その想い、痛いほど分かります

「この家は、ニシン漁で栄えた曽祖父が建てたんだ…」

「北前船の船乗りだった先祖が、この蔵に夢を詰め込んでいたんだ…」

あなたの江差の家には、きっとそんなご家族の誇らしい歴史や物語が息づいていることでしょう。

だからこそ、「自分の代でこの家を絶やしてしまうなんて、ご先祖様に申し訳ない」という気持ちが、あなたの心を強く縛り付けているのではないでしょうか。

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僕も、歴史ある建物が好きで、各地の古民家などを訪れるたびに、その柱や梁に刻まれた時間に思いを馳せることがあります。

もし僕が、そんな歴史的価値のある家を相続したら…と想像すると、あなたと同じように、その重圧と責任感で押しつぶされそうになるかもしれません。

「残したい」という純粋な気持ちと、「でも、もう自分には維持できない」という厳しい現実。

この板挟みの状態で、誰にも相談できずに一人で悩み続けているとしたら、それは本当にお辛いことだと思います。

近所の人からは「立派なお宅ですね」と言われるけれど、内情は火の車…。そんな状況かもしれませんね。

でも、考えてみてください。

ご先祖様が本当に望んでいるのは、あなたがその家のために苦しみ続けることでしょうか？

いいえ、きっと違うはずです。

ご先祖様が築き上げたその場所が、形を変えてでも未来へ繋がり、そして何よりも、子孫であるあなたが幸せに暮らしていくことこそを、願っているのではないでしょうか。

その「想い」を未来へ繋ぐために、従来の「所有し続ける」という形だけではない、新しい関わり方を見つけること。

それが、今のあなたに求められているのかもしれません。

次の章では、そのための具体的な解決策について、詳しく見ていきましょう。

【解決策】江差の歴史的空き家、どうすればいい？～３つの基本と、新しい視点～

さて、ここからは、あなたの江差町の空き家問題を解決するための、具体的な方法について詳しく見ていきましょう。

一般的な解決策である「売却」「賃貸」「解体」の３つの基本を、江差町の地域特性、特に歴史的景観の観点を踏まえながら比較検討し、その上で、私、藤本からの「新しい視点」のご提案へと繋げていきたいと思います。

ご自身の状況に最も合うのはどの方法か、じっくり考えてみてください。

基本の３つの解決策：江差町におけるメリット・デメリット

選択肢①：空き家を「売却」する

• メリット：管理の責任や費用負担から完全に解放される。
• デメリットと、江差町での現実：
  • 買い手探しが極めて困難：歴史的価値を理解し、維持管理の負担を厭わない買い手は非常に少ないです。
  • 価格がつかない：むしろ、将来の修繕費用などを考えると、買い手が見つかっても価格は期待できません。
  • 景観条例などの制約：購入後も制約があるため、買い手が敬遠する要因になります。

選択肢②：空き家を「賃貸」に出す

• メリット：家を手放さずに、活用できる可能性がある。
• デメリットと、江差町での現実：
  • 借り手探しが非常に困難：特殊な物件であるため、一般的な賃貸需要はほぼ期待できません。
  • 事業用活用のための高額な改修費：カフェやゲストハウスなどにするには、景観条例を守りつつ、消防法などの基準をクリアする必要があり、莫大な費用がかかります。
  • 投資回収の困難さ：高額な改修費用を、家賃収入で回収できる見込みは、残念ながら低いです。

選択肢③：空き家を「解体」する

• メリット：建物の管理負担や倒壊リスクからは解放される。
• デメリットと、江差町での現実：
  • そもそも解体できない可能性：重要伝統的建造物群保存地区内では、原則として解体は許可されません。
  • 歴史的価値の完全な喪失：町の貴重な財産である歴史的景観を損なうことになり、強い罪悪感や後悔が残るでしょう。
  • 高額な解体費用と税金の増額：もし解体が許可されたとしても、費用は高額で、解体後には固定資産税が上がる可能性が高いです。

このように、江差町の歴史的価値のある空き家においては、一般的な解決策はほとんど機能しないか、あるいは多大な負担と痛みを伴うことがお分かりいただけたかと思います。

「じゃあ、やっぱりどうしようもないのか…」

いいえ、ここで諦めてはいけません。

視点を変えれば、新しい道が見えてきます。

その道こそが、私からのご提案です。

【藤本からの提案】江差の歴史とあなたの想いを繋ぐ、３つの具体的な取り組み

ここからは、私、藤本が、江差町で歴史的価値のある空き家にお悩みを持つあなたにご提案したい、具体的な３つの取り組みについて、詳しくお話ししていきます。

これらの方法は、「建物の歴史的価値を尊重し、現状を活かすこと」そして「オーナー様の金銭的・時間的・精神的負担を限りなくゼロに近づけること」を両立させることを目指しています。

取り組み①：「まるっと管理代行」～遠くからでも、負担なく家の歴史を守る～

• 特徴：高額なリフォームは不要。「現状のまま」を活かし、最低限の手入れ（原則藤本負担）で、家の価値を理解してくれる利用者を探します。管理業務は全て私が代行。
• メリット：遠方でも手間ゼロ、費用負担ほぼゼロ。固定資産税の負担を賃料で賄える可能性も。家を手放さず、歴史的価値を守り続けられます。
• 江差町での活用例：
  • 歴史好きな方向けの、一棟貸しの宿や体験施設。
  • アーティストや研究者のための、短期滞在・創作拠点。
  • 映画やドラマのロケ地としての貸し出し。
  • 「江差追分」の練習場や、地域の文化サークルの活動場所。

取り組み②：「倉庫・蔵としての活用」～使われていない空間に、新しい役割を～

• 特徴：居住用としては難しい家や、付属の「蔵」などを、保管スペースとして活用します。
• メリット：解体を避け、最低限の収入で維持費を軽減。湿気対策など、適切な管理も行われます。
• 江差町での活用例：
  • 近隣の商店や住民の、商品や季節用品の保管場所。
  • 芸術家や工芸作家の、作品や材料の保管庫。
  • 歴史資料の一時保管場所。

取り組み③：「解体費用半額負担での引取り」～どうしても維持できない場合の、最後の選択肢～

• 特徴：（※保存地区外など、法的に可能な場合に限る）活用が困難で、維持管理の負担が限界に達した場合の最終手段。解体費用の半額をご負担いただくことで、物件の所有権を私が引き受けます。
• メリット：高額な解体費用の全額負担を回避。所有者としての全責任から解放されます。
• 江差町でのケース：歴史的価値は高いが、倒壊の危険性が著しく高く、修復が不可能な状態と判断される場合など、やむを得ない状況でのご提案となります。

これらの取り組みは、「どうしようもない」と諦める前に、まだ打つ手があることを示すためのものです。

あなたの家の歴史と、あなたの想いを大切にしながら、最適な方法を一緒に見つけていきましょう。

【絞り込み】決断の時。あなたの江差の家と、どう向き合いますか？

さて、ここまで一般的な解決策の難しさと、私からの新しいご提案についてお話ししてきました。

おそらく、あなたの頭の中では、様々な情報が巡り、「結局、自分はどうすればいいのだろう」と、改めて考え込んでいるかもしれません。

この章では、あなたが最終的な決断を下すために、いくつかの視点から、選択肢を絞り込んでいくお手伝いをしたいと思います。

ここが、この記事で最も重要なパートです。

比較表で見る、それぞれの選択肢

まず、改めて、相談先ごとの特徴を一覧で見てみましょう。あなたの悩みを解決してくれるのは、どのタイプの専門家でしょうか。

相談先	①主な役割・強み	②限界・弱み	③【藤本に依頼した場合】
不動産仲介業者	売買・賃貸の仲介 市場価格の査定	売れない/貸せない可能性 仲介手数料が発生 歴史的価値は価格に反映しにくい	負担ゼロ活用提案 可 仲介業務は行わない
賃貸管理会社	入居者募集・管理代行 家賃回収・トラブル対応	空室リスクはオーナー負担 管理手数料が発生 特殊物件の管理は不得手	必要最低限の修繕費 藤本負担(※) 空室リスク等考慮した活用提案(※)
不動産買取業者	早期現金化が可能 現状のまま買取も	買取価格は市場価格より低い 歴史的価値はほぼ無評価	まず活用優先 引取りも負担軽減第一
解体業者	建物の解体工事 更地にする	費用高額 条例等で解体不可の場合も 文化的価値は考慮しない	まず活用検討 解体でも「半額負担引取り」
建築士・リフォーム会社	建物の診断・設計 リフォーム・リノベーション	費用が高額になりがち 景観条例等の知識が必須 事業性の判断は別	市場ニーズ・費用対効果重視 最低限リフォーム 藤本負担で実施可
空き家相談窓口（行政など）	一般的な情報提供 補助金制度の案内	個別具体的な解決策は限定的 実行支援は行わない 景観条例等の相談は可能	相談無料 実行までワンストップ

（※）「必要最低限の修繕」とは、残置物処分、簡単な清掃、雨漏り等の応急処置、床の危険箇所補修、給湯器設置/交換などを指します。大規模リフォームは行いません。
（※）「空室リスク等考慮した活用提案」とは、必ずしも賃貸（居住用）に限定せず、倉庫利用など柔軟な活用を探ることを意味します。空室保証（サブリース）ではありません。

決断のための３つの問いかけ

この表を眺めながら、あなた自身に、以下の３つの問いを投げかけてみてください。

問い①：「所有」し続ける覚悟と体力はありますか？

江差町の歴史的な家を「所有」し続けるということは、その文化的な価値を守るという誇りと同時に、大きな責任と負担を背負い続けることを意味します。

• 今後、何十年にもわたって固定資産税を払い続ける経済的体力はありますか？
• 定期的なメンテナンスや、将来起こりうる大規模な修繕（例えば、屋根の葺き替えなど）の費用を捻出できますか？
• 遠方から、あるいは高齢になっても、家の管理に関わり続ける精神的・肉体的体力はありますか？

もし、これらの問いに「No」と答えるのであれば、「所有」し続けることに固執せず、何らかの形で「手放す」あるいは「関わり方を変える」ことを真剣に考える必要があります。

私の提案する「まるっと管理代行」は、所有権はあなたのままですが、管理の負担を限りなくゼロにする、「新しい関わり方」のご提案です。

「半額負担引取り」は、所有権そのものを手放し、全ての責任から解放されるためのご提案です。

問い②：「歴史的価値」と「個人の負担」のバランスをどう考えますか？

「この家は、町の財産でもあるから、守らなければいけない」

その想いは、非常に尊いものです。

しかし、そのためにあなたの人生や、ご家族の生活が犠牲になってしまっては、本末転倒ではないでしょうか。

• 歴史を守るための負担が、あなたの生活を圧迫していませんか？
• 「ご先祖様に申し訳ない」という気持ちが、あなた自身を追い詰めていませんか？
• もし、あなたの負担を軽減しつつ、家の歴史的価値を（たとえ完璧でなくても）未来へ繋ぐ方法があるとしたら、興味はありますか？

私の「管理代行」は、高額な費用をかけて完璧に修復・保存するのではなく、「現状のまま」その価値を理解してくれる人に使ってもらうことで、最低限の負担で未来へ繋ぐ、という考え方です。

それは、文化財として完璧に「保存」することとは違うかもしれません。

しかし、誰も使わずに朽ち果てていくより、誰かが使い、人の気配があることで、その家の「物語」は生き続けることができる、と僕は信じています。

問い③：あなたは、どんな「未来」を望みますか？

空き家の問題を解決した先に、あなたはどんな未来を望んでいますか？

• 空き家の心配から解放され、心穏やかな日々を送りたいですか？
• 家を手放したとしても、それが誰かの役に立っていることを喜びとしたいですか？
• 経済的な負担がなくなり、ご自身の生活やご家族のためにお金を使いたいですか？
• 相続問題をスッキリ解決させ、家族との良好な関係を築きたいですか？

空き家の解決策を選ぶことは、あなたの「これからの生き方」を選ぶことでもあります。

だからこそ、目先の損得だけでなく、あなたがどんな未来を望むのか、という視点から、それぞれの選択肢を見つめ直してみてください。

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これらの問いに、すぐに答えを出す必要はありません。

しかし、この問いかけこそが、数ある選択肢の中から、あなたにとっての「最善の道」を絞り込み、後悔のない決断を下すための、重要なプロセスとなるのです。

もし、一人で考えるのが難しいと感じたら、ぜひ僕を壁打ち相手に使ってください。

あなたとの対話の中から、あなた自身も気づかなかった「本音」や「望む未来」が見えてくるかもしれませんよ。

よくあるご質問（FAQ）

本当に相談は無料なんですか？

はい、ご相談は完全に無料です。公式LINEにて受付をしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

藤本さんは大阪在住とのことですが、大阪から遠方の物件でも本当に対応可能なんですか？

はい、全く問題ありません！ 僕は全国の空き家に対応しています。パートナーである「廃墟不動産投資家の村上氏」「日本の空き家研究所代表の竹田氏」のネットワークもありますので、地域に関わらず、まずはご相談ください。距離は問題になりませんよ。

築年数がかなり古い家、ボロボロで雨漏りもするような家でも相談できますか？

はい、どんな状態の家でも、まずはご相談ください。 「こんな状態じゃ誰も見向きもしないだろう…」とご自身で判断せずに、まずは現状をお聞かせください。LINEで写真（外観・内観）を送っていただけると、より具体的なお話ができます。諦める前に一度、可能性を探らせてください。

一軒家だけですか？ アパートの空き部屋でも相談可能ですか？

はい、一軒家だけでなく、アパートでもご相談可能です。まずは物件の種類と状況をお知らせください。

家の中に荷物（家具や生活用品など）がたくさん残っている状態でも大丈夫ですか？

はい、残置物がある状態でも全く問題ありません。 ご自身で片付けるのが大変な場合も、ご相談ください。空き家の中に残置物がそのままの場合でも対応することも可能です。そのまま活用できる家具などは、次の入居者に使ってもらうこともあります。

相続した物件で、兄弟（姉妹）と共有名義になっているのですが、相談できますか？

はい、共有名義の物件でも、ご相談は可能です。ただし、最終的に管理代行契約や引取り契約を結ぶ際には、原則として共有者全員の同意が必要になります。もし、相続人間で意見がまとまらずお困りの場合も、どうすれば合意形成ができるか、解決に向けてのアドバイスやサポートをさせていただきます。

管理代行をお願いした場合、固定資産税はどうなりますか？ 他に費用はかかりますか？

管理代行の場合でも、固定資産税・都市計画税の支払い義務は、引き続き所有者様にあります。僕の目標は、家賃収入でこれらの税金をカバーし、さらにプラスの収益をお返しすることです。その他の費用については、前述の通り、貸し出すための最低限の簡易修繕（雨漏り補修、給湯器交換など）は原則僕が負担しますが、それ以上の大規模な修繕が必要になった場合などは、別途ご相談となります。契約前に費用負担については明確にご説明しますのでご安心ください。

管理代行の家賃収入は保証されるのですか？ いわゆるサブリース契約とは違うのですか？

僕の管理代行は、不動産会社がよく行う、空室期間も一定の家賃を保証する「サブリース契約（家賃保証付き借り上げ）」とは全く異なります。借り手が見つかってから、オーナー様への家賃収入からお支払いさせていただきます。できるだけ早く、そして安定的に借り手が見つかるよう、僕も最大限の努力をすることはお約束します。

相談した内容や、個人情報が外部に漏れることはありませんか？

はい、ご相談内容は秘密厳守をお約束します。お預かりした個人情報や物件情報は、空き家問題の解決という目的以外で利用することは一切ありません。また、外部に漏洩することがないよう、厳重に管理いたしますので、どうぞご安心ください。

さいごに：江差の家の物語を、未来へ

最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。

ニシン漁で栄えた往時の記憶と、江差追分の調べが流れる、北海道 江差町。

その歴史的な街並みに佇むあなたの空き家が、単なる「悩みの種」ではなく、新しい価値を生み出す「可能性の塊」であることを、少しでも感じていただけたなら幸いです。

僕があなたにお伝えしたかったのは、空き家は「ただの古い家」ではなく、その土地の「歴史」と「文化」を映す鏡であり、それを理解し、新しい価値を見出すことで、未来へと繋ぐ道が必ず開ける、ということです。

ご先祖様から受け継いだ大切な場所との関わり方を、あなたの代で、あなたの負担が最も少なく、そして心が晴れやかになる形へと、変えていきませんか？

そのための第一歩は、ほんの小さな行動から始まります。

あなたからのご連絡を、心からお待ちしています。

一緒に、あなたの江差の家の、新しい物語のページをめくりましょう。

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※本記事の情報は2025年7月時点のものです。
※本記事で紹介している支援制度や補助金の情報は2025年7月時点のものです。最新の正確な情報は必ず北海道 江差町公式ウェブサイトでご確認ください。
※本記事は空き家に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件に対する法的、税務的、あるいは投資上のアドバイスを提供するものではありません。